Prijava stanara - da li stanodavac mora da prijavi stanara?

Prijava stanara - da li stanodavac mora da prijavi stanara?

Kada izdajete stan, postoji više važnih faktora koji se moraju ispoštovati, kako biste mogli slobodno i neometano da sarađujete sa svojim zakupcem. Jedan od njih je svakako i prijavljivanje zakupca. Na ovaj način zakupodavac plaća i porez na prihod, te ceo proces izdavanja stanova postaje vidljiv u očima zakona. U uređenim sistemima, agencije za promet nekretnina se bave prijavljivanjem zakupaca, ali i vode računa o tome da isti redovno plaćaju stanarinu, a ukoliko dođe do bilo kakvih problema ili oštećenja u okviru samog stana, kompletni troškovi idu na teret polise osiguranja.

Ipak, u našoj zemlji se ne odlučuju mnogi na ovaj korak, upravo zbog obaveza plaćanja dodatnog poreza, te se u tim stanovima, kao stanari, vode rođaci, deca vlasnika i stanari iz sličnih kategorija. Prijavljivanje zakupaca je važno, upravo zato što na taj način obe strane mogu da računaju na zakonsku podršku u slučaju kada ona druga strana odluči da postane nesaradljiva, te svoja prava ne mogu da ostvare ili zakupac ili zakupodavac.

Detajnije o samom izdavanju stanova (priprema stana, formiranje cene, komunikacija sa zakupcima, ugovor o zakupu nekretnine, itd.) možete pročitati u kompletnom vodiču za izdavanje stanova, u kojem su navedene sve stvari na koje morate obratiti pažnju kada želite da izdajete svoj stan, naročito ukoliko sa time nemate nikakvog iskustva.

Zakupac ni na koji način ne može primorati zakupodavca da ga prijavi, osim ukoliko ne želi da pribegne pretnjama tužbom ili konkretnom podizanju tužbe. Ipak, ovo bi podrazumevalo momentalno iseljenje zakupca iz stana, što nijedna osoba koja iznajmljuje stan ne želi, naročito ako je u pitanju student ili porodica sa malom decom. Donekle na to računaju i zakupodavci, te oberučke prihvataju nezainteresovanost zakupaca za prijavu boravka, kao i postizanje vidljivosti i potencijalne zakonske zaštite, u situaciji da nešto krene po zlu.

Zbog čega je važna prijava zakupaca stana?

Kada ne prijavite da svoju nekretninu izdajete nekome izvan svoje porodice, osim što rizikujete finansijski gubitak zbog kazne, kršite Zakon. Samim tim, i zakupac i zakupodavac su u prekršaju ukoliko se ovaj proces ne uradi kako treba i do kraja. Naravno, potpisivanje ugovora o zakupu i prijavljivanje zakupaca nisu garancija da neće doći do potencijalnih problema. Ipak, sigurniji ste (kao i vaša nekretnina), ukoliko potpišete ugovor i izvršite prijavu novih stanara.

Prijavljivanjem stanara u sklopu stana koji izdajete vama, kao zakupodavcu, donosi sigurnost, kao i samom zakupcu. Ukoliko zakpuac odluči da prekrši odrednice ugovora o zakupu nekretnina, imaćete neophodnu zakonsku podršku prilikom krivičnog gonjenja zakupca i oduzimanju datog depozita (o kojem bi takođe trebalo posebno naglasiti u ugovoru o zakupu). Naravno, ugovor i prijava stanara omogućavaju obema stranama ostvarivanje određenih prava, ne samo obaveza. Zakupac ovom prijavom ima pravo da zakupodavcu traži učestvovanje o vođenju računa o nekretnini koju je dao u zakup. Nije toliko retka pojava da zakupodavci, nakon što izdaju nekretninu, polako izgube volju i želju da se bave samom nekretninom i kvalitetom života zakupca u istoj.

Sam Zakon o porezu na dohodak građana navodi da je zakupodavac obavezan da, nadležnoj filijali Poreske uprave, prijavi zakupca kojem izdaje stan, te za to ostvaruje finansijsku dobit. Ukoliko to ne uradi, zakupodavac pravi poreski prekršaj. Zakupodavci izbegavaju ovaj korak upravo jer na godišnjem nivou moraju da plaćaju 20% cene zakupa (plaća se na kvartalnom nivou). Sa druge strane, zakupac je obavezan da, u roku od 8 dana od početka boravka na novoj lokaciji, tačnije, u stanu koji iznajmljuje, obližnjoj policijskoj stanici prijavi svoje izmenjeno mesto boravka. Obe strane prijavu mogu učiniti prilaganjem kopije ugovora o zakupu i ličnih dokumenata. U suprotnom, rizikuju plaćanje kazne u iznosu do 50 hiljada dinara.

Kao što je navedeno, Zakon predviđa veoma jasne vremenske odrednice, koje obavezuju i zakupca i zakupodavca da izvrše prijavu boravka novog stanara (ukoliko ste vlasnik nekretnine koja se izdaje), odnosno, promene boravka (ako ste vi taj koji iznajmljuje konkretnu nekretninu). U praksi je, u mnogim slučajevima (iz nekog razloga), na snazi prećutni konsenzus o preskakanju ovog koraka, često ocenjenog kao nepotrebnog ili viškom besmislene birokratije.

Mnogi ljudi nailaze na poteškoće prilikom pronalaženja pravog stana koji će iznajmiti. Ukoliko ste u ovakvoj situaciji, saznajte koji je najlakši način za pronalaženje stana za iznajmljivanje. Nekada je samo potrebno da taktično pretražujete tržište nekretnina, jer u okviru istog postoji dovoljno različitih stanova namenjenih svačijim potrebama.

Između ostalog, zakupci mogu imati određene prednosti i pogodnosti od toga što su prijavljeni na adresi na kojoj se nalazi stan. Jedna od njih se odnosi na pogodnije plaćanje parkinga u zoni oko adrese prebivališta, ali i kraće procedure u okviru novog mesta prebivališta. Mnogima koji poseduju automobile, ovakva pogodnost može dosta značiti. Takođe, mnoga pravna lica se odlučuju na vođenje svoje firme sa lokacije zakupljenog strana, s obzirom na jeftinije izdatke prilikom iznajmljivanja stana u kojem će živeti, a u sklopu kojeg će voditi i svoju firmu (umesto zakupljivanja zasebnog prostora, koji će služiti za potrebe vođenja firme na čijem čelu se nalaze).

U situaciji kada je određeno lice (ili više njih) prijavljeno da boravi u određenom stanu, postoji jasna evidencija o broju lica koji žive u tom stanu, te zakupodavac ima jasnu sliku o tome ko nastanjuje njegovu nekretninu. Iako zakupodavac, formalno, nema načina da zna koliko tačno ljudi u svakom trenutku živi u njegovom stanu (da li osoba koja zakupljuje stan dovodi u stan članove porodice, partnera ili treća lica, kako bi u istom živeli bez prijavljivanja te informacije zakupodavcu), prijavljivanjem zakupca će moći da drži neke osnovne stvari pod kontrolom. Samim tim, ukoliko zakupodavac primeti ili sazna da zakupac uvodi dodatne članove (o čemu se prethodno nije konsultovao sa zakupodavcem), može isprva upozoriti, a kasnije i prekinuti saradnju sa zakupcem, bez bojazni da će zakupac moći da ga prijavi ili tuži.

Ko i kada plaća porez?

Postoje različite situacije u kojima su određene strane u obavezi da plate porez prilikom prijave zakupca. U zavisnosti od toga da li je zakupac registrovan kao pravno ili fizičko lice, da li je predstavništvo ili stranac, zavisi i na koji način će biti tretiran prilikom određivanja obaveze snošenja odgovornosti u vezi sa plaćanjem poreza prilikom prijave zakupca na adresi na kojoj se izdaje nekretnina.

Ukoliko je zakupac pravno lice, fizičko lice koje je obveznik PDV-a, preduzetnik ili bilo koje drugo pravno lice, porez na zakup nekretnine plaća zakupac. Zakupac (recimo da je u pitanju određeno pravno lice) u obavezi je da plati porez u iznosu od 20 odsto na osnovicu, koju predstavlja bruto iznos zakupnine, umanjen za normirane troškove od 25 odsto.

Ako je zakupac fizičko lice, ambasada neke strane države ili strano lice, porez će morati da plati zakupodavac (u svojstvu fizičkog lica). Sam rok za plaćanje poreza, ali i iznos istog, zavise od toga da li fizičko lice ovo izdavanje obavlja u sklopu određene registrovane delatnosti i da li je uopšte ta delatnost registrovana. Ukoliko nije registrovana, postoji obaveza da ista prijavi zakupninu u roku od 30 dana od dana kada su ostvareni prihodi, nezavisno od toga da li je prihod ostvaren putem računa ili u kešu. Ukoliko delatnost, pak, jeste registrovana, zakupodavac o tome mora voditi poslovne knjige i plaćati porez u vidu akontacija do 15-og svakog meseca.

Ono što je važno napomenuti jeste da zakupodavac - fizičko lice, koje izdaje stanove u zakup, ne sme biti preduzetnik paušalac. S obzirom na složenost potencijalnih scenarija (u zavisnosti od toga da li ste fizičko ili pravno lice, stranac ili predstavnik inostrane kompanije), valjalo bi istražiti sve opcije koje postoje u vezi sa prijavljivanjem zakupaca na adresu na kojoj se nalazi stan koji iznajmljujete.

Plaćanjem poreza, odnosno, namirivanjem zakonskih odrednica, ostvarujete i prava koja se tiču zaštite od neočekivanih okolnosti, a koje vas mogu zaštititi, na kojoj god strani ugovora o zakupu nekretnine da se nalazite. Ukoliko ste zakupodavac, biće vam važno da postoji pravni osnov zadržavanja depozita. Takođe, svakom zakupodavcu je bitno da imaju mogućnost zaštite svojine i potencijalno utuživanje zakupca koji ne izmiruje svoje obaveze na vreme, krši otkazni rok ili se prema nekretnini ne ponaša u skladu sa osnovnim zakonskim, ljudskim i moralnim načelima.

Sa druge strane, zakupci ne žele da žive u iznajmljenom stanu u konstantnom strahu od toga da li će se vlasnikom samo jednog dana pojaviti i saopštiti im da moraju odmah da se isele jer je naišla primamljivija prilika za zaradu novca (poput davanja u zakup strancima, naročito od početka 2022. godine). Takođe, iako ne živi u svom stanu, zakupodavac je u obavezi da sanira sve veće i ozbiljnije kvarove u svom stanu, ili makar da, komunicirajući kvalitetno sa svojim zakupcem, učestvuje u rešavanju problema na što efikasniji način.

Kao što je prethodno navedeno, od velike je važnosti da zakupac bude prijavljen na adresi na kojoj stanuje prilikom iznajmljivanja stana. To je, pored postojanja ugovora o zakupu nekretnine, važna garancija namirivanja obaveza koje postoje, a koje su bitne i za samog zakupodavca. Nijedna zainteresovana strana ne želi da dođe do stvaraja bilo kakve problematike prilikom saradnje. Ipak, ukoliko dođe do nesuglasica, nesporazuma ili, pak, okončanja saradnje, važno je imati zakon na svojoj strani i mogućnost dolaženja do svog novca bez velike količine pretrpljenog stresa.