Kako izdati stan?

S obzirom na tržišnu konkurenciju, veoma je važno povesti računa o tome kako se, šta i na koji način oglašava. Za početak, sama nekretnina mora biti ta koja će privlačiti pažnju. Primamljivost ponude zavisi od više razlilitih faktora - lokacije, okruženja, sprata, ali i stanja nekretnine. Takođe, preporuka je i da pre stavljanja nekretnine na tržište i objavljivanja oglasa, optimizujete neku prostoriju, renovirate stan ili popravite sve ono što bi moglo da odbije zakupce. Tako ćete izbeći neprijatne situacije, a vaš stan će biti spreman za izdavanje u pristojnom ili besprekornom stanju.

Kada je u pitanju lokacija, stanovi koji su u centru grada iziskivaće više novca, te će morati biti i sređeni u skladu sa time. Vlasnici stanova koji se nalaze u užem centru grada su svesni da je to lokacija koja je prilično tražena, te i cene usklađuju u skladu sa tim. Uvek su traženiji stanovi koji su u blizini centralnih gradskih dešavanja, ili makar blizu istih. Dobra povezanost sa celim gradom je nešto što će svakom zakupcu značiti, te će biti spreman da plati više novca za mesečni zakup.

Okruženje stana je takođe važno, iako to nije nešto na šta zakupodavci mogu da utiču. Ono na šta se može uticati jeste stvaranje utiska da to može biti nečiji dom. U momentu kada osoba može sebe da zamisli da živi u vašem stanu, znaćete da ste odradili pravi posao pripreme vaše nekretnine za izdavanje. I to je upravo ono što privlači pažnju i razlog zbog kojeg telefonski pozivi i potražnja za iznajmljivanjem počinju da se ređaju. Ipak, primamljivost stana raste kada se u blizini istog nalaze trgovinski lanci, tržni centri, medicinske ustanove, centri za rekreaciju i slično. Svakako, ukoliko planirate kupovinu nekretnine, onda je ovo nešto na šta bi valjalo obratiti pažnju.

Stanovi koji su na srednjim spratovima najčešće najbolje prolaze, jer zakupci ne vole previše da izjamljuju stanove u prizemlju, iz bezbednosnih razloga, ili u potkrovlju, usled problema sa suncem ili vlagom koja se češće može pojaviti kada imate stan u potkrovlju. Takođe, (ne)postojanje lifta u zgradi je još jedan od bitnih faktora prilikom izdavanja nekretnine. Privlačniji su stanovi u zgradama sa liftom, sve i ako je stan na trećem ili četvrtom spratu.

Možda jedna od najčešćih tema rasprava u vezi sa izdavanjem stanova jeste stanje stana koja se izdaje. Tržište je puno stanova koji su u različitom stanju, manje ili više održavani, u kojima su se zakupci ponašali manje ili više (ne)savesno. Ipak, pažnju će više privlačiti sređen i koliko-toliko renoviran, optimizovan i sređen stan, jer se stiče utisak da će se u njemu lepo živeti.

Kada se sve, iznad navedeno, uzme u obzir, tada treba formirati sam oglas, napraviti prave, primamljive fotografije, koje će na najrealniji mogući način prikazati prostorije stana, jer je to još jedna od najvažnijih stavki prilikom izdavanja stana. Upravo je izgled stana na fotografijama taj koji stvara prvi utisak kod potencijalnog zakupca, te je nužno da osvetljenje, kadrovi, ali i stanje u kojem se stan nalazi budu na visokom nivou i profesionalno odrađeni.

Prilikom oglašavanja stana, neophodno je i da cena bude u skladu sa onime što se nudi. Loše određena cena može kao rezultat imati neprijatnu tišinu i loš pdziv na oglas. Kako onda odrediti koja je prava cena? Možda je najbolji odgovor na ovo pitanje - istraživanje i iskustvo. Osluškujte tržište, gledajte kako se kreću cene izdavanja na području na kojem se nalazi vaš stan, uzmite u obzir kvalitet i stanje vašeg stana, te onda odaberite koju ćete najamninu tražiti.

Previsoka suma za zakup stana može odbiti pootencijalne zakupce, koji će zapamtiti da su kod vas videli nešto što im se nije svidelo i neće se više vraćati na vaš stan prilikom dalje potražnje. Ukoliko ste vičniji pregovorima, možete učiniti i ono što radi određeni broj zakupodavaca, a to je da stavite višu cenu, uz (ili bez) napomenu da je moguć dogovor oko cene. Takođe, ukoliko, u nedostatku iskustva i poznavanja tržišta, napravite grešku i postavite isuviše nisku cenu zakupa, možete stvoriti utisak kod potencijalnog zakupca da postoji neki problem sa stanom ili nekakav sakriveni nedostatak, te ga time možete odbiti u samom startu.

Koristite kalkulator za procenu cene stanarine, koji će vam dati cenu izdavana u nivou ostalih cena na celokupnim tržištu nekretnina u datom trenutku. Na taj način se ne može desiti da kriiju precenite ili podcenite.

Jednostavno - kvalitet proizvoda je uvek taj koji određuje po kojoj će se ceni, kome i kojom brzinom prodavati (ili u ovom slučaju, iznajmljivati). Opšte stanje u kojem se stan nalazi, kvalitet stolarije, nameštaj koji postoji (ili ne) u stanu, ali i utisak o tome da li je u tom stanu lepo živeti ili ne, sve su ovo faktori koji mogu podići ili spustiti cenu izdavanja. Zato je preporučljivo da pre oglašavanja stana na tržištu izdavanja zapravo uložite određenu količinu vremena, novca i truda, kako biste taj stan doveli u što kvalitetnije stanje. Vodite se time da, ukoliko biste vi voleli da živite u tom stanu i istinski uživali u provođenju vremena u istom, onda će najverovatnije tako i razmišljati vaši potencijalni zakupci.

Potražnja takođe dosta utiče na formiranje, održavanje i promenu cene. Na primer, ukoliko neki period niko ne pokazuje interesovanje za vašim stanom, možda bi bila pametna odluka da pokušate da spustite cenu zakupa, te onda da vidite kakva će reakcija biti i da li će se pojaviti potencijalni zakupci. Možda ste, usled nedovoljnog istraživanja, postavili nerealnu cenu zakupa, te je zato izostalo interesovanje za vaš stan. Sa druge strane, ukoliko primetite da postoji ozbiljna zainteresovanost, možete i podići traženu cenu zakupa, jer ste možda privukli previse interesenata usled nerealno niske tražene cene. U svakom slučaju, preventivno samostalno istraživanje tržišta vam dosta može pomoći prilikom uspostavljanja kvalitetne tražene cene zakupa.

Razlika između stare gradnje i novogradnje takođe mogu (i najčešće dosta utiču) uticati na formiranje cene. Starije zgrade sa starim instalacijama, starom fasadom i krovom će svakako uticati na to koju ćete cenu moći da tražite. Sa druge strane, nove zgrade koje se redovno održavaju, sa lepom fasadom, spoljnim i unutrašnjim osvetljenjem zgrade i stanova, parking mestima u okviru zgrade, uređenog zajedničkog prostora, funkcionalnog lifta - svakako predstavljaju stavke na vašoj listi na osnovu kojih ćete moći da tražite veću količinu novca za mesečni zakup.

U zadnje vreme, cene nekretnina su porasle, a sve kao posledica inflacije, koja je zahvatila celu planet. Više o tome na koji način inflacija utiče na cenu nekretnina, pročitajte u ovom tekstu.

Kada planirate da izdate svoj stan, važno je da osmislite na koji način želite da se obratite potencijalnim zakupcima, te je osmišljavanje strukture i teksta oglasa posao kojem bi trebalo pristupiti pažljivo. Obavezno popunite sve sekcije namenjene informacijama u vezi sa stanom, kao što su lokacija, cena, spratnost, vrsta grejanja, (ne)posedovanje terase, balkona, podrumskog i/ili tavanskog prostora, dvorišta, parkinga ili garaže, koji (ne) ulaze u cenu zakupa stana. Važno je od samog starta jasno staviti do znanja šta će, ona osoba koja se odluči baš za vaš stan, dobiti za novac koji tražite.

Pokušajte da na najrealniji mogući način opišete u kom se stanju zgrada, ali i sam stan nalaze, tačnije, da li je u pitanju stara ili nova gradnja, kada je i šta menjano ili renovirano u stanu. Slobodno možete i opisati funkcionisanje i komunikaciju u okviru same zgrade i kućnog saveta. Svaka zgrada ima svoja pravila funkcionisanja, te bi bilo preporučljivo da jasno predočite budućim zakupcima šta je to što je dozvoljeno u zgradi, a šta ne. Recimo, ukoliko u zajedničkim prostorijama nije dozvoljeno odlaganje bicikla, kolica za bebe, nameštaja, navedite to odmah, jer u suprotnom zakupci mogu doći u problem sa komšilukom jer im nije predstavljeno pravo stanje na vreme.

Obavezno navedite da li je stan na osunčanoj strani ili zaklonjen drvećem, drugom zgradom, poseduje li zgrada lift ili rampu za osobe sa invaliditetom. Važna je i opšta umreženost sa objektima, institucijama i mestima koja bi nekome bila potrebna (pošta, banka, škole, vrtići, supermarket, bolnice, pijace). Takođe, poželjno je i da napišete stanje saobraćajne umreženosti, odnosno, koji autobusi, tramvaji ili trolejbusi prolaze u okolini stana, kao i (ne)postojanje taksi stanice. Mnogi ljudi koji žele da iznajme stan poseduju kućnog ljubimca, te je takođe potrebno da u svom oglasu napišete da li dozvoljavate da u vašem stanu boravi kućni ljubimac i ako da, koji tačno, kako ne bi došlo do nesporazuma prilikom sklapanja saradnje ili ugovora o zakupu.

Svoj oglas možete promovisati na različite načine, a svakako se preporučuje i da svoj oglas dodatno linkujete i sponzorišete na svim društvenim mrežama. Tako sebi olakšavate i omogućavate još brže javljanje interesenata na oglas.

Prilikom procesa kreiranja oglasa i izdavanja stana, jedan broj ljudi se odlučuje da sve radi samostalno, dok se drugi odlučuju za posredovanje agencija za promet nekretnina. Na taj način izbegavaju potencijalno pravljenje grešaka, bilo po pitanju teksta oglasa, postavljanja cene, sajta na kojem će se ponuda pronaći ili, pak, fotografija ili video materijala kojim ćete prikazati stan koju želite da izdate.

Jedna od prednosti pilikom angažovanja agencije jeste to što one poznaju tržište, imaju iskustva sa različitim klijentima i susreli su se sa najrazličitijim potrebama i problemima na samom tržištu. Samim tim, moći će da preduprede bilo kakve probleme ili nedoumice koje imate. Zbog dobre umreženosti, iskustva i kontakata, dobar agent vam može ponuditi posebnu taktiku oglašavanja ili neko kreativno rešenje za oglašavanje stana. Takođe vas može i upozoriti na sve probleme sa kojima se možete susresti prilikom izdavanja stana.

Prilikom saradnje sa agencijama, možete računati na savete, ali i pomoć prilikom sastavljanja ugovora, ali i samom razgovoru sa potencijalnim zakupcima. Agencije će, podrazumeva se, svoje usluge naplatiti, te imajte na umu da ćete morati da izdvojite određenu sumu novca, koja će varirati u zavisnosti od ozbiljnosti i složenosti usluge koju želite.

Kada ste sigurni da je stan spreman za izdavanje, a oglas postavljen, vreme je da počnete da prikupljate ponude zainteresovanih zakupaca. Nemojte na prvu loptu i prvi telefonski poziv biti uvereni da ćete izdati stan. Dogovorite se sa više zainteresovanih zakupaca, pozovite ih da dođu da pogledaju stan u terminu koji vam odgovara, a onda sa njima obavite podrobne razgovore. Pokušajte da predstavite sebe na najbolji mogući način, jer je to jednako bitno koliko i to kako će zakupac predstaviti sebe i kakav će utisak na vas ostaviti.

Predstavite stvari onakvim kakve jesu, šta se sve nudi, a šta traži. Nemojte tajiti ništa od potencijalnih zakupaca, jer vam to može stvoriti trajnu lošu reputaciju. Jasno je da svaki zakupodavac što pre želi da izda svoj stan, kako bi mogao i što pre da profitira od iste, ali je preporuka da se ovom procesu postupi mudro. Nemojte žuriti sa odlučivanjem kome ćete dati stan na korišćenje.

Pokušajte da oslušnete senzibilitet zakupaca, u razgovoru pitajte sve što vas interesuje, saznajte koliko su otvoreni za dogovor, fleksibilnost u komunikaciji, kao i saradnji po pitanju potencijalnih kvarova koji se mogu desiti. Jedno je sigurno - ukoliko steknete utisak da vam osoba koja je došla da pogleda stan ne prija ili odaje loš utisak, možda je najbolja odluka da ipak toj osobi ne izdate stan. Ovako ćete izbeći nepotrebni stres i potencijalne probleme, nastale usled netrpeljivosti ili manjka dobre i kvalitetne komunikacije.

Sa druge strane, pokušajte i vi da se postavite na najbolji mogući način, kako biste mogli da ulijete poverenje osobi koja je došla da pogleda stan. Budite otvoreni, recite sve što očekujete i zahtevate, ali i ponudite pomoć, saradnju ili savet po bilo kom pitanju koje se tiče stana i funkcionisanja istog.

Jasno stavite do znanja kako i kada očekujete da funckioniše plaćanje zakupa, recite da li ste i koliko fleksibilni kada su kašnjenja isplata u pitanju, kao i to na koji način želite da se plaćanja vrše. Proverite da li potencijalni zakupac ima kućnog ljubimca, da li konzumira cigarete i jasno iskažite stav koji imate po tim pitanjima.

Porazgovarajte i o tome kakav je vaš stav po pitanju dovođenja drugih ljudi, okupljanja bilo koje vrste i pravljenje proslava. Mnogi zakupci će automatski podrazumevati da mogu, recimo, da prave proslave bilo kog intenziteta u stanu. Objasnite im kako funkcioniše kućni red zgrade u koju su došli i da li je i u kojoj meri dozvoljeno organizovanje bilo kakvih događaja i okupljanja u vašem stanu.

Kada najzad, nakon višestrukih razmatranja, ali i dovođenja različitih zainteresovanih ljudi koji bi voleli da iznajme vaš stan, konačno donesete odluku o tome sa kim želite da ostvarite saradnju, stupa na snagu onaj odgovorni deo. Dogovaranje oko cena, načina plaćanja, potencijalnim ratama, ustupcima, očekivanjima i obavezama. Fiksna cena rentiranja stana je svakako nešto što bi valjalo poštovati, naročito u periodu globalne krize i visoke stope inflacije. Predočite zakupcu da ne planirate (makar ne u skorije vreme) da menjate cenu zakupa, kako biste mogli da ostvarite inicijalno poverenje. Takođe, preporuka je da se sklopi i potpiše ugovor o zakupu, jer on štiti obe strane od potencijalnih opasnosti.

Imajte na umu, naročito ako po prvi put izdajete stan nekome, da ćete možda nekada dolaziti i u potencijalne izazovne situacije, poput kašnjenja stanarine, nedostatak komunikacije ili nekvalitetna komunikacija sa zakupcem, kao i (u ređim slučajevima) da ćete naići na zakupce koji krše odredbe ugovora ili naprasno odluče da neće više iznajmljivati vaš stan. Upravo vas od tih potencijalnih opasnosti i štiti ugovor o zakupu nekretnine.

Dodatno, u samom startu se dogovorite sa vašim odabranim zakupcem o tome koliki ćete depozit (odnosno, sumu novca koja vam služi kao garancija za potencijalnu štetu ili neplaćenu kiriju) tražiti da vam ostavi. Odluka je isključivo na vama, jer nijedan zakon ne obavezuje davanje i visinu depozita. Možda je najbolja opcija određivanje neke optimalne visine depozita (koja ide između jedne i tri mesečne stanarine). Obavezno o svemu tome razgovarajte sa svojim zakupcem, naročito ukoliko se odlučite da potpisujete ugovor sa njim.

Postoji određeni broj zakupodavaca koji ne želi da sklopi ugovor o zakupu nekretnine, bilo zbog plaćanja poreza, prijave zakupca ili zato što ne žele da se upliću u dodatne obaveze prilikom izdavanja svoje nekretnine. Ipak, koliko to sa sobom nosilo određeno oslobađanje nekih obaveza, takođe vas ostavlja nesigurnim u trenutku kada nešto pođe po zlu i potpuno pravno „ogoljenim“ ukoliko se ispostavi da vaš zakupac ne poštuje dogovor koji ste inicijalno napravili.

Ugovor o zakupu stana je jaka garancija za obe zainteresovane strane zakupa. Zakonodavac je predvideo ovaj vid sporazuma kao nešto što omogućava obema stranama da (koliko-toliko) bezbrižno uživaju u beneficijama zakupa, te da ne moraju da vode računa o nepredvidivosti one druge strane. Zakupodavci se ređe opredeljuju da pravno lice sastavlja ugovor, s obzirom na to da su odredbe ugovora jednostavne i da se može sastaviti brzo, lako i samostalno.

Jedna od dobrih strana ovog ugovora je to što on ne mora biti overen kod notara da bi bio pravosnažan. Samo je potrebno navesti sve podatke o zainteresovanim stranama (zakupodavac i zakupac) i specifikacije nekretnine, kao i iznos mesečnog zakupa.

Pre potpisivanja ugovora, dobro razmislite da li ste dobro procenili osobu sa kojom ulazite u sklapanje zakupa, kakav je utisak ta osoba ostavila na vas, ali i kakvu ste komunikaciju imali do sada. Imajte na umu da, kada budete potpisali ugovor, obe strane će imati obaveze (i uživati, naravno, prava), kojih će morati da se pridržavaju. Takođe, znajte i da, ukoliko dođe do kašnjenja isplate stanarine, na istu ide i zatezna kamata.

Preporuka je i da se zakupac prijavi na listu stanara same zakupce nekretnine (što će kao osnov imati potpisani ugovor o zakupu). Samim tim, postaje jasnije ko živi u konkretnoj nekretnini, te će, ukoliko dođe do određenih problema (koje bi potencijalno napravio zakupac tokom svog zakupa) biti lakše za sankcionisanje i, eventualni raskid ugovora i prestanak saradnje.

Imajući u vidu sve prethodno navedeno, može se izvući zaključak da je potrebno imati dobru i razrađenu taktiku u pristupu organizaciji same nekretnine i oglašavanja iste. Iako je dodatni profit potreban svima, ne bi valjalo nekontrolisano juriti za istim po svaku cenu. Tako možete privući nesigurne zakupce, koji vam mogu doneti više štete nego koristi.

Takođe, pomno razmislite i o tome koga želite, a koga ne u svom stanu. Da li vam odgovara da to budu studenti, cele porodice, sa ili bez dece, zakupci koji će imati jednog ili više kućnih ljubimaca. Sve ove kategorije zakupaca sa sobom donose nove teme za razgovor prilikom potencijalnog ostvarivanja dogovora o saradnji. Sa druge strane, budite fer zakupodavac i nemojte se ponašati prema svom zakupcu onako kako ne biste želeli da se neko ponaša prema vama. Iako, na kraju dana, želite da zakupac vaš stan tretira kao svoj i održava ga u pristojnom stanju, ne bi bilo strašno da o tome uvek porazgovarate prilikom upoznavanja sa stanarima.

Tržišna nestabilnost, inflacija i trenutna nesigurnost radnih mesta svakako utiču i na formiranje i održavanje cena, ali i na određivanje samog depozita. Pokušajte da u ceo taj proces uđete dovoljno racionalno i smisleno, bez nerealih potražnji kada je u pitanju depozit, ali i kada je reč o očekivanjima od samih zakupaca u pitanju. Tako ćete naići na jednako kvalitetan odgovor od vašeg zakupca, te ostvariti potencijalnu višegodišnju saradnju, a samim tim i finansijsku sigurnost.