Kako kupiti stan?

Kada se odlučite na ulaganje novca u nekretninu (naročito ukoliko je u pitanju prva), važno je da lagano i najrealnije moguće sagledate sve ono što vam je potrebno, sve ono što biste želeli sebi da priuštite i ono što zapravo možete sebi da priuštite. Možda bi najbolji način za to bio taj da na papir stavite šta je ono bez čega ne možete da zamislite svoj stan i ono što on mora nužno da ima (na primer, terasu, dva kupatila ili podrumski prtostor za odlaganje stvari), ono što bi bilo dobro da stan ili sama zgrada sadrže (na primer, lift ili video nadzor), ali i ono što bi trebalo da postoji, kako bi vam život u novom stanu bio što lagodniji (poput parking mesta i dvorišta ili parka sa igralištem za decu u blizini).

Pomno razmislite o tome koja vam je kvadratura stana potrebna (ne nužno i koliko biste vi voleli da vaš stan ima kvadrata, već posmatrajte vaše realne potrebe). Ukoliko se sami useljavate u stan, verovatno vam nije potrebno 60 i više kvadrata. Dobro razmislite i o tome koliko dugo planirate da se zadržite u tom stanu. Ako kupujete stan za ceo život, valjalo bi uložiti više energije, rada i truda na pronalaženje idealnog stana koji će odgovarati svim vašim realnim željama i potrebama. Takođe, obratite pažnju na to kakva vam je struktura stana potrebna. Da li nužno mora da ima terasu? Da li vam je potrebna veća kuhinja sa trpezarijom ili će manja kuhinja bez trpezarijskog prostora zadovoljiti vaše potrebe? Koliko vam je spavaćih soba istinski potrebno? Da li vam je važno postojanje garažnog prostora ili sigurnog parking mesta? Ovo su neka od pitanja čiji će odgovori eliminisati određene stanove i u igru ubaciti druge.

Naravno, budite svesni da postoji velika verovatnoća da nijedan stan neće moći da ispuni potpuno sve vaše zahteve. Ipak, ukoliko pronađete stan koji se većinski poklapa sa vašim potrebama i željama, onda je možda to pravi izbor za vas. Nemojte ići ispod kriterijuma koje postavite sebi kao osnovne, niti izvan svojih potreba, samo da biste što pre obavili kupovinu. Imajte na umu da je kupovina stana nešto što većina stanovništva čini jednom (ili čak nijednom) u životu, te da bi valjalo tu odluku doneti studiozno i uz konsultovanje sa članovima vaše porodice ili sa ljudima sa kojima ćete deliti stan ili kuću.

Takođe, budite realni u svojim željama i procenama, te nemojte očekivati da pronađete veliki, luksuzno opremljen stan na dobroj lokaciji, sa dobrim pogledom, ukoliko niste u stanju da izdvojite finansije koje su neophodne za tako nešto. Ona stara - svaka roba ima svog kupca - je itekako na snazi u ovom trenutku, te se pružite onoliko koliko ste u mogućnosti. Samo ćete tako moći bezbrižno da uživate u kupovini, opremanju i životu u novom stanu, bez razmišljanja o enormnoj količini novca koji morate vratiti jer ste zagrizli više nego što možete da sažvaćete.

Razmotrite koje su vam mogućnosti i želje kada je u pitanju grad u kojem želite da kupite svoj stan. Možda je upravo promena lokacije ono što je najbolja mogućnost za vas, naročito ukoliko vam je potreban stan sa većom kvadraturom, a nemate baš mnogo novca koji biste mogli da uložite u kupovinu stana.

Sa druge strane, možda je dovoljno samo da razmotrite i neke gradske opštine koje se nalaze na gradskoj periferiji, jer je kvadrat nekretnine obično osetno niži na obodima grada. Ovo nije ništa što vas može unazaditi u vašem životu, jer su sada i ove tačke podjednako dobro saobraćajno umrežene i poseduju brojne velike trgovinske lance, te ne biste bili „odsečeni od sveta“ ukoliko se udaljite malo od centra grada. Brojne gradske opštine nude različite pogodne sadržaje, te prvo razmotrite šta je ono što vam je potrebno i koje opštine mogu doći u obzir, a koje ne (s obzirom na svoju lokaciju, saobraćajnu umreženost, kulturne, zabavne ili sadržaje namenjene deci i mladima).

Odredite i koji su to spratovi na kojima biste voleli da živite, a na kojima ne. Recimo, nekima je život u prizemlju nešto na šta ne bi pristali, dok drugima upravo prizemlje odgovara, naročito u zgradama koje nemaju lift. Jasno odredite da li biste želeli da kupujete stan koji je u potkrovlju, koji gleda na jednu ili dva različite strane (stanovi na ćošku zgrade), da li više želite stan na osunčanoj strani ili na (od sunca) zaklonjenijoj strani zgrade.

Kada odredite sve ove stvari, jasno ćete moći da postavite kriterijume uz pomoć kojih ćete vršiti eliminaciju stanova koji se u njih ne uklapaju.

Početak aktivnog traženja idealnog stana ili kuće nije lak i zato je potrebno da se na taj korak odlučite što pre. Možete tražiti vaš novi stan tako što ćete surfovati Internetom i samostalno gledati šta sve postoji u ponudi i to usklađivati sa svojim potrebama i kriterijumima. Naravno, možete unajmiti i agenciju za nekretnine, te uz pomoć agenta za nekretnine pronaći ono što vam najviše odgovara. Često će agenti biti dobro upućeni i umreženi, te imati pristup nekretninama koje još uvek nisu zvanično na tržištu ili čak nisu ni ušle u proces izgradnje. Imajući agenta na svojoj strani, možete doći do određenih povoljnijih ponuda, kao i opcija za koje niste ni znali da postoje, niti da su vam potrebne. Jasno je da ćete samostalnu pretragu obavljati potpuno besplatno, a da ćete usluge agencije za promet nekretnina morati da platite (i da se, naravno, oslobodite određene količine tereta kada je potražnja u pitanju).

Dodatno, možete i za pomoć pitati nekoga iz svog okruženja ko je nedavno kupio ili prodao nekretninu, te je verovatno upućeniji od vas u ceo proces, kao i u to na šta bi sve valjalo obratiti pažnju prilikom kupovine vašeg prvog stana.

Tokom potražnje stana važno je da odlučite da li biste želeli da kupite stan u starogradnji ili u novogradnji. Naravno, postoje različita iskustva i u jednom i u drugom slučaju. Takođe, postoje i predrasude da je starogradnja sigurnija i kvalitetnije izgrađena od novijih stanova, ali i da su stanovi u novogradnji vizuelno prijemčiviji, bolje izolovani, bezbedniji, ali i bolje uređeni i opremljeni. Ipak, ove predrasude se u praksi pokazuju kao poprilično nesigurne, jer ima i dobrih i loših stanova u obe kategorije. Samim tim, najbolje bi bilo da se opredelite za jednu od ovih opcija ili da, zapravo, uzmete u obzir obe opcije, ali da se onda aktivnije i intenzivnije pozabavite pretragom i uživo proverite sve što vas zanima i u starijim, kao i u novijim zgradama.

Kada odaberete nekoliko stanova koji su vam zapali za oko, obavezno dogovorite obilazak istih kako biste mogli da utvrdite da li se poklapa ono što je prikazano na fotografijama i ono što ćete videte uživo. Ako vam je lakše, napravite spisak važnih stvari i idite stavku po stavku sa posetom svakog stana. Vodite beleške, upisujte utiske i komentare o svakom stanu koji posetite, kako biste kasnije mogli lakše da formirate utisak i da, na kraju, donesete odluku o stanu koji je baš za vas.

Takođe, od presudne je važnosti proveriti da li je stan za koji se odlučite legalizovan (informacije o uknjiženim stanovima se mogu proveriti u Katastru nepokretnosti), da li je oslobođen bilo kakvog tereta, ali i da nije, kojim slučajem, predmet nekog sudskog spora. Samo tako ćete moći, bezbedno i sa sigurnošću, da se obavežete na kupovinu vašeg novog doma. Možda ne bi bilo lose ni da se, ovim povodom, konsultujete i sa određenim pravnikom, kako biste izbegli bilo kakve skrivene probleme ili previdite nešto što bi vam moglo napraviti problem prilikom odabira stana i sklapanja obavezujućeg ugovora.

U momentu kada krenete u posetu stanova, analizirajte sve. U kakvom se stanju nalaze zgrada, ali i dvorište i parking (ukoliko postoje), u kakvom je stanju fasada zgrade, kako izgleda hodnik zgrade. Istražite malo u kakvom se naselju nalazi zgrada, šta se sve nalazi u neposrednoj blizini, a da je od značaja za vas i, eventualno, vašu porodicu ili osobu sa kojom biste stanovali (supermarket, apoteka, vrtići, škole, teretane, dom zdravlja i slično). Ukoliko zgrada poseduje lift, isprobajte funkcionalnost istog, ukoliko je potrebno i više puta. Kada je u pitanju sama nekretnina, počnite od praga. Proverite ulazna vrata stana, da li se dobro otvaraju, da li deluju bezbedno i kvalitetno. U unutrašnjosti stana, proverite podove, zidove, prozore, vrata terase (ukoliko stan poseduje terasu ili balkon), električne uređaje, nameštaj, kao i funkcionisanje istih. Upravo je to trenutak da primetite da nešto, možda, ne funkcioniše i jasno napomenete vlasniku, investitoru ili agentu za nekretnine, kako bi problem mogao biti rešen (naravno, ukoliko je rešiv i ako ste se odlučili za tu konkretan stan). Ujedno ćete i tom prilikom videti i koliko je osoba sa kojom sarađujete prilikom kupovine stana voljna da izađe u susret, sasluša sugestije i na koji način komunicira sa vama.

U nekom momentu, kada ste obišli više različitih stanova, sedite i pogledajte svoje beleške, analizirajte ih pomno, uporedite ih i porazgovarajte sami sa sobom ili sa osobama sa kojima ćete u tom stanu živeti ili, eventualno, sa osobama čije mišljenje cenite. Odluka o konačnoj kupovini stana nije jednostavna i prihvatite svu raspoloživu pomoć i savete. Nakon podrobne analize, donesite konačnu odluku i o tome obavestite lice odgovorno za taj stan ili samu agenciju.

Nakon što ste se odlučili za baš taj stan koji vam se najviše dopao, napravite procenu i donesite odluku na koji način ćete izvršiti kupovinu stana. Da li će to biti u kešu, da li ćete se upustiti u podizanje kredita kojim ćete isplatiti stan, da li ćete deo dati u kešu, a deo preko kredita na mesečnom nivou. Naravno da je najlakša varijanta kada imate dovoljno novca u kešu kojim možete kupiti stan. Ipak, jasno je da mali broj ljudi na Balkanu poseduju tu sumu novca u kešu. Osim toga, razmislite i o tome koliko će vam sredstava biti potrebno da stan opremite u potpunosti (ukoliko ste ga kupili neopremljenog) ili da dopunite stan sitnim nameštajem i detaljima (ukoliko ste kupili potpuno opremljen stan). Takođe, ako ste kupili stan u starogradnji, u kojem je neko već živeo pre vas, razmotrite koju ste sumu novca u mogućnosti da izdvojite na opremanje, renovinarnje i optimizaciju stana, kako biste od njega napravili ono što ćete vi smatrati vašim domom.

Ukoliko se odlučite da vaš novi dom kupite tako što ćete podići kredit, važno je da se pre svega toga podrobno raspitate koji je kredit vama potreban, kao i koja banka ima najbolje uslove (učešće, žiranti, rate, rokovi, dugovorčnost otplate, sigurnost, stabilnost rate i drugo). Nemojte pristajati na uslove prve banke u koju odete. Imajte na umu da je stambeni kredit nešto što će vas obavezati na više decenija, a ne na nekoliko meseci. Ukoliko nemate nikakvog iskustva sa kreditima, pitajte vašeg agenta za nekretnine, ljude iz vašeg okruženja kojima verujete ili koji su i sami podizali kredite (iz ma kog god razloga). Takođe, ukoliko nemate nikoga u svom okruženju kome možete tražiti savet, uvek su tu školovani pravnici sa kojima se možete posavetovati, te ih pitati za pravni savet u vezi sa potencijalnim začkoljicama koje se mogu pojaviti prilikom podizanja kredita.

Voleli vi to ili ne, pregovori oko cene stana su svakodnevica. Da biste znali na koju cenu da idete, morate znati kako se kreću cene na tržištu nekretnina, naročito u kraju u kojem vi tražite stan, kao i za tu kvadraturu, spratnost i kvalitet stana, kao i za sve uslove života koji se nude u nekretnini kalibra koji ste sami odabrali. Upravo tu stupa na snagu ono istraživanje tržišta i oglasa sa početka ovog vodiča. Imajte na umu i da su cene koje vidite u oglasima obično veće u odnosu na pravu kupoprodajnu cenu, jer vlasnici stanova imaju običaj da oglase višu cenu, upravo kako bi dali sebi prostor za pregovaranje sa kupcima. Pogledajte koliko se može spustiti cena stana.

Razgovarajte sa vlasnikom stana ili investitorom (ukoliko on direktno prodaje stan) i tražite mu da pokrije deo troškola, poput odlaska kod advokata zarad sastavljanja ugovora, overu neophodnih dokumenata kod notara i slično. Naravno, prodavac nije u obavezi da bilo kakve troškove preuzme na sebe, naročito ukoliko je potražnja za njegovim stanom velika, a drugi zainteresovani kupci ne traže pokrivanje bilo kojih troškova.

Dodatno, detaljno se informišite u kojoj meri je prodavac u obavezi, ali i koliko je uopšte voljan da sarađuje sa vama nakon što se ugovor potpiše, a sredstva prebace na njegov račun. Važno je da znate da možete računati na intervenciju i pomoć prodavca ukoliko se pojave neki problemi prilikom useljavanja u stan, poput oštećenih površina, loše stolarije, problema sa cevima, izolacijom ili vlagom. Ovo su neke stvari kojima bi trebalo da se pozabavi prodavac stana, te investitor koji je uložio novac u izgradnju zgrade na pravi i siguran način.

U momentu kada znate da ćete kupiti konkretan stan, potrebno je da imate pripremljen novac za učešće, koje iznosi čak i do petine cene stana. U ovu sumu je uračunata i kapara, kojom se obavezujete da ćete taj stan, zapravo, i kupiti, a ne odustati usled procesa prebacivanja nekretnine na vaše ime. Potpisivanjem predugovora (koji nije obavezno overiti kod notara, za razliku od konačnog ugovora o kupoprodaji nekretnine) i jedna i druga strana dobijaju određenu količinu sigurnosti tokom celog ovog procesa. Davanje kapare štiti i obavezuje i kupca, ali i prodavca nekretnine. Prodavac se primanjem kapare obavezuje da će stan prodati (te se preporučuje da se u predugovoru navede i iznos kapare), a kupac se obavezuje na dalje plaćanje, naročito potpisivanjem ugovora o kupoprodaji stana. Preporuka je da se u predugovoru navede i iznos odštete ukoliko bilo koja strana odustane usred celog procesa. Praksa je da odšteta bude u visini dve date kapare, te samim tim nikome ne odgovara da odustane od kupoprodaje i time sebi nametne obavezu plaćanja od nekoliko hiljada, čak i desetina hiljada evra.

Kada se pređe na ugovor o kupoprodaji, naravno da se stvar prepušta pravnom licu, koje će ugovor sastaviti u skladu sa zakonom. U samom ugovoru će se naći sve neophodne informacije, poput imena zainteresovanih strana sa njihovim ličnim relevantnim podacima, neophodne informacije u vezi sa stanom (adresa, spratnost, kvadratura, kao i sve ostale važne i specifične informacije), navođenje informacija u vezi sa datom kaparom, pozivanjem na predugovor, informacije o isplaćivanju stana, ali i druge informacije koje mogu varirati u zavisnosti od specifičnosti slučaja. Bez potpisanog ugovora se nemojte upuštati u prebacivanje bilo kakvih sredstava putem računa, niti davanju bilo kakvog novca direktno „na ruke“ prodavcu. Ipak je u pitanju izuzetno velika količina novca, kao i vaša doživotna stambena obezbeđenost.

Nakon što potpišete ugovor o kupoprodaji stana, imajte na umu da vas čekaju porezi i druge obaveze. Kada ste vlasnik stana, potrebno je da platite dva poreza. Prvi od ta dva je porez na dodatu vrednost (PDV, tačnije, porez na prenos apsolutnih prava) i on iznosi 2,5% ukupne vrednosti vaše nekretnine. Ipak, ukoliko vam je to prva nekretnina koju kupujete, Zakon nalaže da ste oslobođeni plaćanja ovog poreza. Znajte da, kao kupac vaše prve nekretnine, imate pravo na povraćaj jednog dela sredstava. Naravno, nije u pitanju pun iznos vrednosti stana i odnosi se na nekretnine do 40 kvadrata. Ipak, ukoliko će sa vama živeti još jedna osoba, ovaj broj kvadrata se povećava na 55 (70 kvadrata za 3 osobe, itd.).

Drugi porez koji ćete, neminovno, plaćati jeste porez na imovinu i on predstavlja iznos koji se obračunava godišnje od strane Opštine, a plaća kvartalno (do polovine februara, maja, avgusta i novembra meseca). Poresku prijavu za ove namene podnosite odeljenju Republičke uprave javnih prihoda na opštini na kojoj se nalazi stan. Manje poznata informacija jeste da se porez na imovinu umanjuje za čak 75% licima starijim od 65 godina, koja stanuju sama u stanu (manjem od 60 kvadrata) koji su kupili.

Nakon što ste izvršili sve proceduralne obaveze, prebacili novac na račun prodavca, obavezali se banci na poštovanje kredita, možete se pozabaviti i obavezama koje se tiču prebacivanje računa za infostan, struju, kablovsku televiziju i Internet, ali i bilo koje druge račune koje će dolaziti na vašu kućnu adresu, poput fiksnog ili mobilnog telefona. Važno je da svim ovim službama i institucijama podnesete zahtev za ažuriranje informacija u vezi sa vašom adresom prebivališta. Ne zaboravite i da u opštini podnesete zahtev za promenu adrese prebivališta u vašim ličnim dokumentima.

Useljavanje u novi stan predstavlja radostan čin i podrazumeva novu energiju koja dolazi sa novim početkom. Pokušajte da od samog starta vodite računa o svojoj nekretnini i da ne zapustite nijedan aspekt održavanja stana, poput servisiranja većih kućnih uređaja, vođenje računa o nameštaju, podovima, ulaznim vratima stana, kao i celokupnoj stolariji. Ako ste stan već uzeli da biste u njemu živeli dugi niz godina, pobrinite se i da taj isti stan bude u dobrom stanju nakon tog provedenog vremena u njemu. Jasno je da će, kako godine budu prolazile, biti potrebna nova ulaganja, sitne popravke, renoviranje određenih prostorija, ali će svaki vaš trošak biti manji ukoliko budete vodili računa o tome kako na svakodnevnom nivou brinete o svom stanu.

Imajući u vidu sve ove informacije, prateći smernice ovog vodiča, možete planski, taktično i taksativno pristupiti planiranju, potražnji, odabiru, kupovini i useljavanju u svoj novi dom. Računajte na to da ovo može biti poprilično dug proces ispunjen stresnim situacijama, ali gledajte i širu sliku, a to je da ćete, nakon završene kupovine stana, moći da uživate neodređeno u svom novom domu i raditi na stvaranju novih uspomena.