Koliko se može spustiti cena stana? Razlika između oglašene i prodajne cene

Koliko se može spustiti cena stana? Razlika između oglašene i prodajne cene

Često se priča o previsokim cenama nekretnina u Srbiji i kako cene kvadrata nisu realne te da oslikavaju pustu želju vlasnika nekretnine koji se vrlo često odlučuju za prilično visoku cenu. Prosečena cena kvadrata u Beogradu je na trenutak prešla 2.000 evra ove godine dok je cena kvadrata u Novom Sadu trenutno na 1750 evra i beleži veliki rast u prethodne dve godine. Radi se o cenama nekretnina na osnovu oglasa sa svih većih sajtova za nekretnine u Srbiji koje Moja Nekretnina obrađuje. Naravno, ta cena gotovo nikad nije ista ceni po kojoj se nekretnine na karaju i prodaju ali je dobar indikator kretanja cena jer se na zvanične podatke objavljene od strane Republičkog geodetskog zavoda (RGZ), a koji prosečnu cenu izračunava na osnovu kupoprodajnih ugovora, mora čekati preko 2 meseca. Za to vreme se u ovako dinamičnom tržištu stanje može znatno promeniti. Kako bi se stekla prava slika o trenutnom stanju na tržištu nekretnina, potrebno je u analizu uvrstiti sve relevantne izvore.

Da li se cena stana može znatno spustiti?

Zavisi od mnogo parametara. Vlasnici znaju da će kupci krenuti sa spuštanjem cene i da će morati bar malo da im izađu u susret kako bi se kupci osećali bolje prilikom kupovine. Ukoliko je za stan prilikom oglašavanja postavljena visoka cena može se očekivati da je vlasnik spreman na nešto veće spuštanje cene. To se naravno neće dogoditi u prvih nekoliko dana od postavljanja oglasa jer će vlasnik pokušati da "opipa" reakciju kupaca i dobije što više ponuda. Morate razumeti da se vi ne takmičite samo sa vlasnikom oko cene već i sa ostalim potencijalnim kupcima što može dodatno da zakomplikuje stvari. To je ono kada se pitate "Ko kupuje stanove po ovim cenama?". Ukoliko se stan za koji ste dali kontraponudu proda u narednom kraćem roku to znači da vaša kontraponuda nije u skladu sa trenutnim tržištem te je potrebno da korigujete svoja očekivanja i da u narednim nadmetanjima probate sa realnijim ponudama.

Koliko je spuštana cena stanova u proteklim godinama?

Nije na svim lokacijama cena nekretnina spuštena za isti procenat. Tržište nekretnina u Beogradu i Novom Sadu su u potpunosti drugačija dok o ostatku Srbije ne treba ni govoriti. Korisno je znati koliko se za određenu lokaciju može spustiti cena a podaci za prošli kvartal (kao i nekoliko godina u nazad) su svima dostpuni. U sledećoj tabeli se nalazi prikaz cena iz oglasa, cena iz kupoprodajnih ugovora te koliko su cene spuštene na pojedinim lokacija u protekle 4 godine.

Beograd

Novi Sad

Niš

Kragujevac

Kako spustiti cenu stana?

Da bi se cena stana uspešno pregovarala potrebno je dobro se informisati i pozivati se na pouzdane izvore ili još bolje aktuelne primere. Dakle, sa jedne strane dobra analiza i priprema dok sa druge strane potrebno je imati i razumnog vlasnika stana kome je u interesu da proda svoju nekretninu u dogledno vreme. Ukoliko vlasnik nije zainteresovan za kompromis onda je i svaki realan argument suvišan. U tom slučaju ne treba očajaviti, možda već istog dana pronađete dobru ponudu koja zadovoljava vaše kriterijume.

Kao kupac potrebno je da budete upućeni u kretanja cena nekretnina na tržištu jer sa nerealnom kontraponudom su vam šanse za ostvarenje kupoprodaje gotovo nemoguće. Nije dovoljno osloniti se samo na generalne podatke koji najverovatnije nisu primenjivi na konkretnoj nekrentini. Recimo, informisali ste se da se cene stanova na Novom Beogradu u proseku spuštaju za 10% pa sa tim argumentom izlazite pred prodavca. Potrebno je razumeti da svaka nekretnina sa sobom nosi svoje specifičnosti. Na primer, zlato ima određenu vrednost po kilogramu dok se za stanove ne može odrediti ista cena kvadrata čak i ako se stanovi nalaze u istoj zgradi, iste površine, na istom spratu. Dakle same karakteristike stana mogu da variraju pa je teško odrediti realnu cenu nekretnina.

Na sajtu Moja Nekretnina možete odrediti vrednost nekretnine koja je predmet kupovine i na taj način možete dobiti prvu sliku o tome da li je cena koju je vlasnik odredio previsoka. To može biti polazna tačka u pregovorima. Naravno, vlasnik nekretnine će da osporava cenu dobijenu preko kalkulatora tvrdeći da je njegova nekretnina posebna i jedinstvena na tržištu te da je nivo opremljenosti znatno bolji od ostalih sličnih nekretnina na osnovu kojih je izračunata ta vrednost nekretnine. U tom trenutku krećete sa specifičnim primerima aktivnih oglasa za koje drugi vlasnici traže manje novca. Obično vlasnici stanova kotiste samo jedan sajt za oglašavanje i nemaju uvid u celokupnu ponudu nekretnina na tržištu. Na sajtu Moja Nekretnina možete sigurno pronaći slične nekretnine koje su jeftinije a koje vlasnik nije video jer se tu nalaze ponude sa svih relevantnih sajtova za nekeretnine u Srbiji.

Opipajte puls vlasnika nekretnine

Ukoliko vlasnik nema razumevanja za vaše argumente koje su na bazi činjenica, nemojte gubiti svoje vreme. Postoji vlasnika kojima prodaja nije hitna te nisu spremni na snižavanje cene. Morate biti svesni trenutnog stanja tržišta nekretnina. Ako je tržište takvo da nema dovoljno stanova u ponudi a da ima dosta kupaca (bilo da su krediti povoljni ili su ekonomske prilike dugi niz godina povolje pa su kupci uštedeli gotovinu) onda nemate dovoljno prostora za manevar. Da li je tržište na strani kupca ili prodavca, možete saznati na osnovu ovakvih analiza. Ako je razlika između oglašene i prodajne cene samo 1% onda vam je jasno da prodavci nisu spremni da spuštaju cenu i vrlo verovatno će ta cena porasti u narednim mesecima tako da im se verovatno i ne žuri. Ukoliko je razlika između oglašene i prodajne cene 10% (kao što je slučaj u Beogradu u ovom trenutku) tada već imate dovoljno prostora za pregovore jer se u narednim mesecima očekuje ili stagnacija cena ili smanjenje.

Skrenite pažnju vlasniku na trenutno stanje na tržištu nekretnina

Mnogi vlasnici stanova ne prate cene nekretnina ili makroeknomske parametre te postavljaju cene nekrentina koje nisu baš realne. Neki vlasnici i po nekoliko meseci ne mogu da prodaju nekretninu i drže cenu koja je odavno izgubila dodir sa stvarnim cenama. U tim slučajevima možete vlasniku skrenuti pažnju na promenjene karakteristike tržišta i reći mu da su prosečne cene nekretnina već neko vreme u padu. Vodite računa da to saopštite suptilno da se vlasnik ne naljuti jer u tom slučaju nema ništa od dogovora.

Pomirite se stanjem stvari na trenutnom tržištu

Svaki put kada se neka nekretnina proda po nekoj ceni to znači da je to okvirna tržišna cena i da će drugi vlasnici pokušati po tim i većim cenama da prodaju svoje nekretnine. Protiv tržišta ne možete ići i ne treba očajavati jer se tržište menja u ciklusima, danas je na strani prodavca a za par godina će biti na strani kupca. Na kraju krajeva, ukoliko niste spremni da se pomirite sa trenutnim stanjem tržišta koje vam ne ide na ruku možda bi trebalo da odložite kupovinu.