Depozit za stan - koliko iznosi i čemu služi?

Depozit za stan - koliko iznosi i čemu služi?

Kada se odlučite da iznajmite stan ili kuću, zakupodavac će vam tražiti da mu date određenu sumu novca koja bi pokrila neki nepredviđeni trošak, nastao usred vašeg pravljenja štete u stanu tokom boravka ili prilikom trajnog napuštanja stana. Međutim, depozit nekad nije pravo rešenje, a čak ni problem. Najveći problem predstavljaju nečasne radnje i nepoštovanje etičkog i moralnog kodeksa, ali i same ljudskosti, prilikom izdavanja stanova. Problematično ponašanje pronalazimo i kod zakupodavaca, ali i kod njihovih stanara, čak i kod onih sa kojima sarađuju dugi niz godina. Bilo da zakupodavci izbegavanju odgovor na pritužbe zakupaca ili zakupci kasne sa stanarimom ili ne poštuju sam stan koji iznajmljuju, postoje načini da se to predupredi ili sanira, poput potpisivanja ugovora o zakupu ili traženje depozita na početku zakupa stana.

Šta je, zapravo, depozit?

Depozit predstavlja određenu sumu novca koju zakupodavac traži kao vid osiguranja ili bezbednosti u slučaju nastanka određene štete, kako bi istu mogao da sanira nakon vašeg napuštanja stana. U pitanju je jedino novčano davanje (izuzev regularne stanarine) koje ćete morati da podnesete prilikom zakupa stana. Sam zakon ne definiše visinu depozita, te je na zakupodavcu da odredi sumu novca koju će zahtevati ili, pak, da se o istoj dogovori sa zakupcem. U praksi, u većini slučajeva, uglavnom ćete za potrebe depozita morati da izdvojite sumu novca u visini od jedne do tri zakupnine. Ukoliko ne dođe do neke štete tokom boravka u stanu, taj novac će vam biti vraćen nazad prilikom isteka vašeg ugovora o zakupnini i napuštanju stana. Zakupac će dobiti nazad svoj depozit u momentu kada se zakupodavac uveri da nikakva manja ili veća šteta nije načinjena tokom perioda zakupa. Ponekad se, u praksi, dešava da postoji sporazum između zakupodavca i zakupca da se depozit ne vraća, već da služi kao novac za, recimo, namirenje poslednjeg meseca stanarine (ili dva, tri meseca, u zavisnosti od dogovorenog depozita).

Dodatno, depozit obezbeđuje zakupodavca u slučaju da zakupac samo odluči da se iseli iz stana, a da pritom izbegne plaćanja računa ili poslednje zakupnine. Još jedan osnov za zadržavanje depozita jeste prevremeno otkazivanje stana od strane zakupca i nepoštovanje otkaznog roka, koji bi zakupodavcu pružio priliku da pronađe novog zakupca.

Potpisivanje ugovora o zakupu je od izuzetne važnosti zato što obezbeđuje obe strane. Zakupodavac se tako obezbeđuje i poseduje pravni osnov da kontroliše (ne)vođenje računa o nekretnini od strane zakupca i isto sankcioniše, ukoliko se za time stvori potreba. Sa druge strane, zakupac ugovorom stiče pravni osnov za prijavu boravka i postaje „vidljiv“ u samom gradu u kojem živi.

Kada nastaje problem oko depozita?

U praksi se, u većini slučajeva, događa da obe strane ispoštuju dogovor, naročito ukoliko je potpisan ugovor. Međutim, u određenim situacijama se dešava da jedna od dve strane odluči da neformalno, u tajnosti, ili neetički prekrši postojeći dogovor.

Zakupodavci u praksi dogovore krše na nekoliko načina u situaciji kada žele da podignu cenu stanarine, a naročito kada ne postoji ugovor, prema kojem će jasno biti naznačena visina stanarine. Nepostojanje ugovora o izdavanju stana omogućava zakupodavcu da promeni cenu zakupa ili uslovi zakupca da se iseli u, nekada, nerealnom roku, poput nekoliko dana. 

Dešavaju se situacije kada zakupodavci više ne žele da izdaju stan, već da ga oslobode, optimizuju i prepuste nekom članu porodice. Iskustvo govori da se i u ovim slučajevima često krše etički principi, a zakupci stavljaju pred svršen čin. Takođe, najnoviji „trend“ kojem mnogi zakupodavci pribegavaju jeste ubrzano oslobađanje stana zarad davanje stana u zakup Rusima ili Ukrajincima. Težeći finansijskoj koristi i, uistinu, nekom vidu okorišćavanja o globalnu situaciju, neki zakupodavci ostavljaju po strani svoja moralna načela i priklanjaju se ekstra profitu. 

Sa druge strane, zakupci krše dogovor ili, još gore, odredbe ugovora na drugačije, ali jednako nekorektne načine. Nepoštovanje prostora koji iznajmljiju, bahato ponašanje prema nameštaju i kućnim uređajima, ali i nepoštovanje komšiluka i kućnog reda su neki od najčešćih slučajeva kršenja dogovorenih uslova zakupa stana. Upravo je davanje depozita na početku zakupa postalo nužnost zbog situacija kada je stan, nakon iseljivanja zakupca, ostavljen u haosu, neredu, demoliran, sa uništenim nameštajem ili stolarijom. Često se šteta koja je načinjena u stanu ni ne može pokriti sumom depozita.

Dodatno, problematika može nastati i ukoliko zakupci dokupljuju svoj nameštaj i isti koriste pažljivo, a uništavaju ili se nesavesno ponašaju prema nameštaju ili uređajima koje su zatekli u stanu. Još jedan način kako zakupci postupaju nesavesno jeste prilikom neočekivanog iseljenja iz stana, tako što ne poštuju otkazni rok za stan, traže produženje otkaznog roka, nestanu bez traga i bez plaćanja jedne ili više stanarina. Upravo u takvim situacijama zakupodavci upotrebljavaju depozit, tražen na početku zakupa nekretnine.

A šta kaže zakon kada je depozit u pitanju?

Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, koji je donet 2013. godine, a dopunjen tokom 2018. i 2019. godine vodi računa o tome da prava zakupodavaca, ali i zakupaca budu ispoštovana, obezbeđena i vidljiva. Postoji problem što veliki broj zakupaca i zakupodavaca nije upućeno u odrednice ovog zakona.

Sam Zakon nalaže posedovanje ugovora kao najbolji mogući način zaključivanja sporazuma o zakupu nekretnine, ali i obezbeđivanju da prava pojedinaca neće biti narušena ili ugrožena. Postoji posebna preporuka u samom Zakonu da zakupci, pre samog potpisivanja ugovora o zakupu stana ili druge nekretnine, pročitaju sam ugovor više puta, podrobno se informišu u vezi sa svima što ih interesuje, a da se tiče zakupa nekretnine (šta sve smeju, a šta ne, koja su njihova prava, koje su njihove obaveze, itd.), te da tek onda pristupe u process ozvaničenja ugovora.

Iskustva zakupodavaca

Zakupodavci se često žale na nesavesno ponašanje zakupaca, ali i na nedostatak podrške države i sistema u momentu kada se pojave problem sa zakupcima. Često zakupodavci ne mogu ili ne znaju kako da izađu na kraj sa problematičnim stanarima. Praksa pokazuje da je (ne)plaćanje računa najčešće jedan od najvećih problema, s obzirom na to da država onda opominje zakupodavca, a ne samog zakupca, a potencijalna isključenja i tužbe, takođe, stavlja na teret zakupodavca. Još jedan od problema jeste odnos prema samom stanu, ali i prema komšiluku, ukoliko je u pitanju stan u zgradi, a ne kuća sa dvorištem. Naime, pravljenje buke tokom kućnog reda, pravljenje glasnih žurki, stvaranje buke i pravljenje smeća u zajedničkim prostorijama zgrade su stvari na koje se zakupodavci najčešće žale. U praksi je izuzetno teško i komplikovati držati ovakve stvari pod kontrolom, naročito ako zakupodavac živi u drugoj opštini, drugom gradu ili, čak, u drugoj državi. Ukoliko od samog početka zakupodavac ne postavi jasna pravila koja se primenjuju na zakup stana (naročito ako se odluči da ne potpisuje ugovor sa svojim zakupcem), rizikuje pojavljivanje nekog od ovih problema, te ulaženje u beskonačni krug problema, koji se iznova ponavjaju i najčešće kao rezultat imaju, ne tako prijatan, rastanak sa zakupcem.

Iskustva zakupaca

Naravno da nisu zakupodavci jedini koji se susreću sa problemima. Zakupci u određenim slučajevima nailaze na zakupodavce koji su teški za saradnju, naročito ukoliko postoji preveliki generacijski jaz, ali i ukoliko se bilo koje informacije prećute od samog starta, a da se tiču stanja stana, (ne)funkcionalnosti nameštaja i/ili bele tehnike u stanu. U nekim slučajevima se dešava čak i da zakupodavac prećuti postojanje nekog kvara, samo da bi to mogao da pripiše zakupcu, koji će postojanje kvara otkriti tek u nekom trenutku boravljenja u stanu, sve sa ciljem da se i trošak oko saniranja kvara pripiše zakupcu. Naravno da ovo nije čest slučaj, ali je, nažalost, nešto sa čime se neki zakupci susreću.

Pored toga, zakupci se neretko žale na nesaradljivost zakupodavaca, koji nisu preterano zainteresovani da izađu u susret kada je u pitanju plaćanje stanarine, reagovanje na hitne popravke ili pronalaženje rešenja za novonastale kvarove u okviru samog stana. Iskustvo zakupaca govori da će pojedini stanodavci izbegavati da se javljaju na telefon kada postanu svesni da moraju da se angažuju u rešavanju problema bilo koje vrste. Takođe nije toliko retka pojava da zakupac nikada ni ne upozna svog zakupodavca, već da se sve rešava preko posrednika ili da se zakupodavac pojavljuje i javlja isključivo kada je potrebno da preuzme stanarinu.

Stanari se, u nekim slučajevima, žale da trošak u stanu, nastao usled kvara, često oduzmu od mesečne kirije, ali da zakupodavci onda imaju problem sa tim, objašnjavajući da je kvar mogao da se sanira i jeftinije, te da nije bilo potrebno oduzimati toliku količinu novca od mesečnog zakupa.

Svaki zakupodavac koji potpiše ugovor sa svojim zakupcem državi plaća porez, te je ceo taj proces veoma vidljiv za ceo sistem. Ipak, u praksi i jedna i druga strana se žale da su često prepušteni sami sebi, jer Zakon ne predviđa određene okolnosti ili, jednostavno konkretan problem ne spada pod nadležnost nijedne ustanove.

Imajući u vidu sve odrednice, koje se tiču zakupa i održavanja stana, bilo da ste zakupodavac ili zakupac, neophodno je da se prvobitno podrobno informišete. Kako o kraju u koji se doseljavate, tako i o samoj zgradi, stanju stana u koji se doseljavate, ali i o samom zakupodavcu. Traženje iskustava drugih zakupaca, mišljenje komšiluka, ali i konsultovanje sa pravnicima su često jedan od načina da prenebregnete stvaranje bilo kakvog problema ili nesuglasica. Samo ćete, na taj način, obezbediti sebi, kao zakupac, ugodan i miran boravak i život u iznajmljenom stanu. Opet, kao zakupodavac ćete tako osigurati svoju nekretninu i, na neki način, kontrolisati kako se vaš zakupac odnosi prema vašem vlasništvu.