Kako se procenjuje vrednost nekretnine?

Kako se procenjuje vrednost nekretnine?

Prodavanje nekretnine ili davanje iste u zakup ume da bude poprilično dugotrajan, složen i stresan proces. Na samom početku je neophodno da se podrobno informišete o tome kako se oblikuje cena nekretnine, ali i koji su sve faktori na koje bi valjalo obratiti pažnju prilikom donošenja odluke o ceni po kojoj ćete svoj stan oglasiti na tržištu nekretnina. Da biste uopšte mogli da počnete da počnete da se bavite procenom vrednosti svog stana, morate znati šta je to, zapravo, tržišna vrednost stana i kako se do iste dolazi. Naime, ova vrednost nekretnine predstavlja realan iznos novca za koji se ta nekretnina može razmeniti (ukoliko se, naravno, podrazumeva postojanje slobodnog tržišta). Ovaj proces je podjednako konfuzan i onima koji stan žele da iznajme ili kupe. Kada je u pitanju potražnja stana za iznajmljivanje, postoje raznovrsni saveti, koji vam mogu pomoći prilikom same potražnje, naročito ukoliko se sa time susrećete po prvi put.

Osoba koja daje procenu ne može to učiniti po sopstvenom nahođenju i ličnom utisku. Procenu vrši neko ko je za to stručan i informisan o svim neophodnim parametrima koji utiču na formiranje tržišne cene nekretnina. Takođe, procenitelj mora biti u potpunosti nezavistan od bilo kakvog uticaja ili pritisaka prilikom procesa.

Metode i načela procene vrednosti nekretnine

Kada su u pitanju metode procene tržišne vrednosti nekretnine, izdvajaju se tri različite - uporedna, prinosna i troškovna. Uporedna vrednost predstavlja jasno i direktno poređenje različitih prodajnih cena (za konkretnu lokaciju i za nekretnine istih ili sličnih karakteristika). Jasno je da ne možete porediti stan u novogradnji kvadrature 90 kvadratnih metara i garsonjeru u prizemlju starogradnje. Dakle, karakteristike nekretnina moraju biti približno na sličnom nivou, kako bi poređenje uopšte bilo izvodljivo. Tek tada ova metoda ima nekakvog smisla.

Prinosna metoda podrazumeva pretpostavku da sama vrednost konkretnog stana zavisi od prilike i mogućnosti da se vlasniku te nepokretnosti obezbedi određeni profit. Na kraju, troškovna metoda je nešto što koriste, mahom, investitori, koji ulažu novac u zgradnju samih zgrada, te podrazumevaju potencijalni trošak pronalaženja placa na određenoj lokaciji i kompletne troškove izgradnje određene, recimo, zgrade, koja bi, prema projektnom planu imala određene karakteristike i imala određeni broj useljivih stanova.

Sa druge strane, postoji i više različitih načela, prema kojima bi se valjalo voditi prilikom određivanje tržišne vrednosti nepokretnosti. Ta načela su:

- načelo ekonomskih promena u samoj državi: upravo zbog potencijalnih nesigurnosti i ekonomske nestabilnosti se procene i daju na kraći vremenski period, kao što je 6 meseci;

- načelo ponude i potražnje: ovo načelo je prvo osnovno pravilo ekonomije;

- načelo konkurentnosti: predstavlja odnos samog broja nepokretnosti koje se u istom trenutku na istoj lokaciji nalaze na tržištu nekretnina i predstavljaju konkurenciju jedni drugima;

- načelo predvidljivosti tržišta: ovo načelo se još naziva i pogled u budućnost i predstavlja različite tendencije u okviru samog tržišta;

- načelo vanekonomskih uticaja: kada na procenu nepokretnosti utiče, recimo, politički uticaj ili uticaj neke treće, zainteresovane strane;

- načelo prihoda od nekretnine: kao što je recimo prihod dobijen od rentiranja same nekretnine;

- optimalnost buduće upotrebe: ovaj faktor dolazi do izražaja u situaciji kada se desi da se pored ili u blizini same nepokretnosti izgradi deonica nekog puta, tržni centar, neko zdanje od velike važnosti ili druga mesta od značaja (kao što je, na primer, groblje);

- načelo supstitucije: ukoliko se u istom trenutku na istoj lokaciji na tržištu nekretnina pojave dve nepokretnosti istih ili veoma sličnih specifičnosti, prva nekretnina će se prodati po jeftinijoj ceni (između ostalog, zbog zakona ponude i potražnje).

Još jedan od bitnih faktora prilikom procenjivanja vrednosti stana jeste i način grejanja. Različiti načini grejanja prostora u jesenjim i zimskim danima vam mogu doprineti skoku cene zakupa ili same prodaje nekretnine. Vrsta grejanja utiče na formiranje cene na različite načine, jer će, u većini slučajeva, biti traženiji stanovi sa sigurnijim, podesivim i stabilnijim (i što povoljnijim) načinom grejanja.

Faktori koji utiču na formiranje cene

Kada su u pitanju okolnosti i različiti faktori koji imaju uticaja na samo formiranje cene nepokretnosti, postoji preko 20 različitih faktora, čiji je uticaj manji ili veći. Neki od najvažnijih faktora su:

- lokacija: nekretnine koje se nalaze na lokacijama centralnih gradskih opština će, svakako, biti skuplje, a potražnja za njima često i veća, bez obzira na cenu. Ukoliko imate ograničen budžet, možda je bolje da potražite stan na nekoj od gradskih opština izvan centra grada ili u nekim obližnjim prigradskim naseljima. Sa druge strane, ukoliko želite da prodate stan u centru Beograda, morate voditi računa o tome kako se kreću cene u okviru vaše opštine, naročito kada su u pitanju stanovi sličnih karakteristika u vašem okruženju;

- grejanje: ovo je jedna od značajnijih stavki, kada je reč o specifičnostima stanova. Stanovi koji nude centralno grejanje ili podesivo grejanje na gas, su najčešće stanovi koji su skuplji i koji će se brže i lakše prodajti ili iznajmiti. Naravno da, kada vaš stan poseduje centralno grejanje, isto placate tokom cele godine. Sa druge strane, grejanje na struju plaćate samo onda kada ga, zapravo, koristite, ali su to uglavnom skuplje cene, koje umeju da utiču značajno na kućni budžet. Ovaj faktor na formiranje cene utiče otprilike 7%;

- spratnost: opšte je poznato da se stanovi u suterenu ili potkrovlju prodaju po nižim cenama (cene su negde 10-15% niže, upravo zbog manje primamljive lokacije u zgradi). Praksa je pokazala da su najskuplji stanovi oni koji se nalaze od prvog do četvrtog sprata, a da cena stanova opada, kako se povećava sprat na kojem se stan nalazi. U ostatku sveta ovo nije slučaj, te su stanovi na višim spratovima često i traženiji od onih koji se nalaze na nekom od prvih spratova;

- struktura stana: ovde se najčešće ističu dva različite tipa stanova, a to su manji stanovi (do 35 kvadratnih metara), ali i stanovi veće kvadrature (oni preko 130 kvadratnih metara). Ovo je slučaj zato što ćete za manji stan dati i manju ukupnu količinu novca, te će ovi stanovi biti prodati ubrzo nakon postavljanja na oglase. Sa druge strane, veliki stanovi su oduvek bili lako prodavani, jer za njih uvek postoji (mala, ali platežno veoma sposobna) ciljna grupa, koja će uvek biti zainteresovana za stanove ovakve strukture;

- očuvanost stana: što su stanovi očuvaniji, biće potrebno manje novca za renoviranje istih. Upravo je zato razlika u cenama stanova između stanova u novogradnji i stanova u starogradnji nekih 10%, onoliko koliko bi, otprilike, bilo dovoljno da se pokriju troškovi renoviranja stana. Naravno, postoje i ekstremniji slučajevi, kao što su stanovi koji su poprilično ruinirani, jer o njima nije vođeno računa, te se oni teže prodaju, jer je u takav stan potrebno uložiti veliku količinu novca (nekada čak i približnu sumu za koju je sam stan i kupljen);

- bravarija i storarija: stanovi koji nemaju ugrađena sigurnosna ulazna vrata, nemaju funkcionalna vrata prostorija ili brave, ali i PVC ili ALU prozore, će svakako biti lošije procenjeni od onih koji su kompletno opremljeni kvalitetnom i novom stolarijom;

- stanje sanitarija: važno je da u kuhinji i kupatilu postoji kvalitetan cevovod, mokri čvorovi, pločice, ali i ostale elemente kuhinje i kupatila (kada, WC šolja, sudopera, mašina za sudove i slično). Ukoliko su ove prostorije opremljene i ne zahtevaju dodatna renoviranja (koja umeju biti izuzetno skupa), stan će biti prijemčiviji i lakši za prodaju;

- postojanje lifta: lift u zgradi nekima može predstavljati olakšicu u svakodnevici, a nekima nužnost (starijim ljudima, ljudima koji se otežano kreću, porodicama sa malom decom i slično). U našoj zemlji je do skoro vladao trend da se liftovi ne ugrađuju u zgrade koje imaju manje od 4 sprata. Ipak, sa razvijenijim zgradama u novogradnji i savremenim tendencijama, ovaj trend je promenjen, te ćete lift često moći da pronađete i u manjim zgradama;

- postojanje terase ili balkona: ovo predstavlja svojevrsni izvor uživanja, ali i pogodnosti kada je u pitanju odlaganje određenih stvari ili sušenje veša. Stanovi koji poseduju terasu (naročito ukoliko je ona prostrana i ima lep pogled, su oni koji se brže prodaju, ali i po višoj ceni). Savremeni trendovi u novogradnji podrazumevaju da svaki stan ima terasu na kojoj mogu uživati makar dve osobe, a nekada, ukoliko je u pitanju stan veće kvadrature, i sama terasa bude poprilično prostranija;

- blizina prevoza: u praksi su prijemčiviji stanovi koji su blizu velikih saobraćajnica, važnih puteva i koji u svojoj neposrednoj blizini imaju dobar gradski prevoz, kojim se može stići do različitih tačaka u gradu;

- orijentacija stana: stanovi koji se nalaze na osunčanoj strani, odnosno, oni koji imaju više prirodnog osvetljenja su oni koji se uvek brže prodaju, ali i po boljoj ceni.

Ukoliko niste vični proceni vrednosti nekretnina, postoje i različiti servisi, koji vam mogu pomoći da, na najbolji, najpovoljniji, najsigurniji način procenite vrednost nekretnine na određenoj lokaciji. Naravno, neće svaka nekretnina na jednoj lokaciji biti jednako vrednovana. U zavisnosti od različitih faktora (spratnost, očuvanost, stanje u kojem se stan nalazi) će varirati i sama cena nekretnine.

Često se nameće pitanje i sama problematika postojanja garažnog ili parking mesta, bilo da je u pitanju kuća ili višespratnica. Veliki broj stanova u novogradnji poseduje i parking pored zgrade, a neretka je i pojava da uz stan može da se kupi parking mesto u sklopu podzemne garaže stambenog kompleksa. Imajući u vidu sve prethodno rečeno, važno je dobro razmotriti koji se od navedenih značajnih faktora poklapaju sa vašom nekretninom, te kako možete iste upotrebiti prilikom formiranja cene nepokretnosti. Ukoliko nemate nikakvog iskustva sa time, preporučuje se angažovanje agencija za promet nekretnina i obavezne konsultacije sa advokatom.