Pokrenuti indeksi cena nekretnina na nivou Beograda i Srbije

15.04.2020

Usled dinamičnosti tržišta kao i potrebe za preciznijim praćenjem kretanja cena nekretnina u Srbiji, od ovog trenutka na našem sajtu je moguće praćenje indeksa cena nekretnina, kako na nivou Beograda tako i na nivou cele Srbijie.

Šta predstavlja indeks cena nekretnina?

Indeks cena predstavlja kretanje prosečne cene kroz neki period vremena. Glavna uloga ovog indikatora jeste praćenje promena cena nekretnina tokom vremena. Svrha indeksa nije da predstavi trenutnu cenu već da prikaže kako se prosečna cena kretala tokom vremena.

Pokrenuli smo sledeće indekse:

Kao početni datum i referenca je uzet 1. jul 2019. godine, datum početka rada servisa MojaNekrentina i datum kada smo započeli analizu tržišta nekretnina u Srbiji.

Pokrenuti indeksi predstavljaju normalizovane vrednosti što znači da vrednosti u nekom trenutku predstavljaju procentualnu razliku od referentnog trenutka (1. jul 2019.). Tako recimo ako indeks cena izdavanja za 1. mart 2020. ima vrednost 150 to znači da je cena skočila za 50% u odnosu na početnu referentnu vrednost (1. jul 2019.). Recimo da je cena za datum 1. april 2020. godine bila 140. To znači da je vrednost indeksa u odnosu na 1. mart smanjena za 10 poena što predstavlja 6,7% (10 / 150 = 0,066).

Koje nekretnine su obuhvaćene

Kako je kod indeksa cena jako bitno da u svakom trenutku poredimo isti segment tržišta kako se ne bi desilo da u jednom periodu bude objavljeno više nekretnina velike kvadrature, a u drugom više nekretnina manje kvadrature, indeks cena nekretnina je računat na osnovu nekretnina kvadrature od 45 m2 do 55 m2. Ova kvadratura je izabrana jer obuhvata najveći broj objavljenih nekretnina pa se može doći i do najviše podataka. Na ovaj način je omogućeno da se cene u jednom trenutku mogu porediti sa cenama u drugom trenutku, jer se radi o sličnim nekretninama. Ovo je veoma važno jer postoji velika razlika u prosečnoj ceni kvadrata kod manjih i kod većih nekretnina.

Kako se računa prosečna cena?

Za računanje prosečne cene koristimo prostu sredinu i medijanu. Prikazom obe prosečne cene dobija se dvodimenzionalna slika tržišta nekretnina u datom trenutku. Recimo da je vrednost medijane u jednom trenutku veća od proste prosečne vrednosti. To se može tumačiti tako da ima dosta ekstremno skupih stanova dok većina stanova ima nešto nižu vrednost od te. Takav odnos cena se trenutno dešava u Beogradu gde novogradanja i ekskluzivne lokacije imaju cenu i do 3000 evra po kvadratu dok se većina starogradnje prodaje po ceni ispod 1400 evra po kvadratu.

Indeks cena kvadrata Beograd

Kada se pogleda indeks cena izdavanja stanova u Beogradu, tu su medijana i prosti prosek cena bliži jedno drugom, odnosno razlika između te dve vrednosti je znatno manja. To znači da su cene uglavnom ujednačene i da nema većih odstupanja, te da je cena izdavanja u velikoj meri određena kvadraturom stana kao i lokacijom a menje opremljenošću i ekskluzivnošću same ponude.

Indeks cene izdavanja Beograd

Vremenski period

Za izračunavanje indeksa cena nekretnina uzete su u obzir prosečne vrednosti u poslednjih 7 i 30 dana. Razlog ovome leži u tome što tržište značajno osciluje na dnevnom nivou gde prikaz prosečne dnevne vrednosti ne bi predstavljalo realnu sliku tržišta u datom trenutku. S obzirom da se oglasi za nekretnine uglavnom obnavljaju na 30 dana jasno je da prikaz prosečne nedeljne i mesečne cene predstavljaju bolju sliku trenutnog kretanja cena nekretina.

Kome je indeks cena nekretnina namenjen?

Indeks cena nekretnina je namenjen svima onima koji se interesuju za tržište nekretnina u Srbiji. Bilo da se radi o investitorima na tržištu nekretnina, agentima i agencijama zainteresovanim za praćenje trenda kretanja cena kao i pojedincima koji razmišljaju da kupe ili prodaju nekretninu. Indeks cena nudi polaznu osnovu za razumevanje samog tržišta, analizu uticaja različitih ekonomskih faktora kao i bitnu osnovu za predviđanje daljeg kretanja tržišta.