Hoće li cene kvadrata nekretnina padati?

Hoće li cene kvadrata nekretnina padati?

Još od početka 2022. godine, kada je započeo sukob između Rusije i Ukrajine, svedoci smo koliko je isti uticao na globalnu ekonomiju, stopu inflacije u celom svetu, promenu u vođenju spoljne i unutrašnje politike na globalnom nivou, te promena u cenama nekretnina. Isprva se ovaj sukob nije ogledao u cenama zakupa i prodaje nekretnina, ali, kako je vreme prolazilo, a sve veći broj Rusa i Ukrajinaca odlazilo u mnoge zemlje (prevashodno Evrope, a onda i u neke dalje zemlje sveta), tako se i stvarala povećana potreba za nekretninama. Ovi novi gosti su sa sobom donosili novu, veću količinu novca i bili spremni da za iznajmljivanje stana daju i nekoliko puta više novca nego što su za isti davali domaći zakupci. Ubrzo su u ovome videli priliku i domaći

zakupodavci, te odlučili da (kao i zakupodavci iz ostatka sveta) povećaju zakup svojih stanova, što je uticalo na održivost života u Beogradu za mnoge stanovnike Srbije i regiona, koji su u tom trenutku izdvajali određena sredstva, kako bi iznajmljivali stan u Beogradu.

I, dok je novim gostima delovalo da su cene nekretnina u Srbiji i više nego povoljne (s obzirom na njihov budžet, sa kojim su dolazili u našu zemlju), te su, za jednu ili dve oosbe, u najam uzimali stanove koji, prema srpskim parametrima, zadovoljavaju potrebe šestočlane porodice, zakupodavci su odlučili da prate svetske trendove. U jednom momentu, cene zakupa nekretnina u Beogradu zadelovale su kao da su cene zakupa u Njujorku ili Parizu, što su srpski gosti nekako i mogli da isprate, dok domaći zakupci nisu mogli nikako. Naravno, određeni broj zakupodavaca je odlučio da cene zakupa povisi minimalno, te je zakup i dalje bio moguć i podnošljiv za određeni broj naših ljudi, koji nisu stambeno obezbeđeni. Odjednom se nametnuo trend da je sasvim u redu dati između 500 i 1000 evra za zakup stana (prosečne kvadrature) u Beogradu, što, naravno, velika većina nije mogla finansijski da isprati, s obzirom na životni standard u našoj

zemlji, ali i u regionu. Postavlja se pitanje - do kada će ovo moći da ide ovako i kada će (i da li će uopšte) cene nekretnina, kako u prodaji, ali i u zakupu, padati?

Postojale su različite ideje u vezi sa time kako bi se mogao ograničiti nekontrolisani rast cena nekretnina. Jedna od njih predviđa i uvođenje zakonske regulative, koja će voditi računa o tome da ne postoji strmoglava razlika između najamne cene nekretnine i cene za koju bi se taj stan mogao prodati. Ipak, jedna od većih falinki ovog predloga je predstavljala i ta činjenica da bi (potencijalno), nakon eksponencijalnog rasta cena, smanjenjem i ograničavanjem cena, banke bile te koje bi propale, s obzirom na postojeći broj kredita, te da ne bi mogle da posluju na pravi način. Evidentno je da je, u proteklom periodu (pa i pre početka sukoba između Rusije i Ukrajine), veliki broj ljudi uzimao stambene i keš kredite, iz različitih razloga i za različitie

potrebe. Međutim, kamatne stope rastu i dalje (naročito u zadnje vreme). Ograničavanjem rasta cena, putem zakona koji je predložen, bi se, potencijalno (i veoma rizično), izazvala finansijska kriza poput one koja se desila 2008. godine. Upravo zato je važno voditi računa o tome kako se posluje na izuzetno osetljivom tržištu, koje veoma dinamično oseti svaku (pa čak i onu najmanju) promenu na tržištu nekretnina.

Kako je tekla dinamika rasta cena?

Sve navedeno je kao rezultat imalo strmoglavi skok cena nekretnina (i kad je u pitanju zakup, ali i kad je u pitanju kupovina nekretnine). Na primer, stan od 40 kvadrata, za koji ste početkom 2022. godine izdvajali 250 evra, ubrzo je postao duplo skuplji. Ilustrovanja radi, u junu 2022. godine ste za kupovinu nekretnine morali izdvojiti oko 15% više novca u odnosu na isti mesec 2021. godine. U junu 2022. godine ste morali, u proseku, izdvojiti oko 2000 evra po metru kvadratnom za stan koji ste želeli da kupite. Naravno, cifre se ni ovde nisu zadržale, jer su se inflacija i cene nekretnina na tržištu međusobno pratili. Ovo se, naravno, odrazilo i na cene zakupa, koje su takođe skočile, a sve u zavisnosti od same opštine u kojoj se nalaze.

Zvanični podaci Ministarstva unutrašnjih poslova navode da je u našu zemlju, u proteklih godinu dana, došlo oko 450 hiljada stanovnika Rusije i Ukrajine. Naravno, veliki broj njih se i vratio u svoje zemlje, dok u ovom trenutku u našoj zemlji boravi nešto malo manje od 1000 stanovnika Ukrajine i malo manje od 25 hiljada građana Rusije. Naravno, oni su se rasporedili u različite gradove, ponajviše u Beograd i Novi Sad.

Iz dana u dan se, u proteklih godinu dana, smenjuju grupe stanovnika ovih zemalja, dok su se cene nekretnina i dalje talasale. Stručnjaci procenjuju da je ovo period kada će cene nekretnina na tržištu postati stabilnije. Ipak, prognoze ne govore previše optimistično o drastičnom padu cene kvadrata, niti o tome kada bi se i kojom tačnom dinamikom to moglo desiti.

U Beogradu je, početkom 2023. godine, prodat stan u Beogradu na vodi, koji je plaćen gotovo 2 i po miliona evra (cena kvadrata je iznosila malo više od 10 hiljada evra). Sa druge strane, i dalje imamo stanove koje je moguće iznajmiti za nekih 170 do 200 evra na mesečnom nivou. Naravno, ove stanove nije više toliko jednostavno pronaći, a oni se nalaze na obodima gradskih opština, koje se, naravno, ne nalaze u samom centru grada.

Neprestani rast cena nekretnina je, uz zakon ponude i potražnje, kao rezultat imao i sve veći broj ulaganja u izgradnju novih stanova i stambenih kompleksa.

Danas je ovo jedna od najisplativijih poslovnih prilika, koja se, sticajem okolnosti, nametnula na samom tržištu. Najnoviji podaci iz prvog kvartala 2023. godine govore da je sada prosečna cena kvadratnog metra u Beogradu oko 2400 evra, što je za čak 400 evra više u odnosu na period od pre samo 8 meseci. Danas je situacija takva da se jedna najjeftinija nekretnina, na marginama grada, može iznajmiti za 180 evra, dok se najskuplje nekretnine u centralnim gradskim opštinama, veće kvadrature, iznajmljuju za više od 9000 evra mesečno. Naravno, svaka roba ima svog kupca i ovi, itekako razdvojeni, polovi nekretnina nemaju dodirnih tačaka i služe drugim namenama. Ipak, nemoguće je, a da ne primetimo raspon u cenama zakupa.

Kakva je perspektiva?

Nakon godinu dana, u kojoj se dogodio nagli rast potražnje, prema rečima stručnjaka, sledi period stagnacije i praćenja dešavanja na tržištu. Gosti iz Rusije su više zainteresovani za iznajmljivanje stanova srednje veličine (najčešće u novogradnji), dok ih kupovina stanova ne privlači u nekoj većoj meri, što je, donekle i razumljivo, jer su ovde i došli kako bi se sklonili od trenutne krizne situacije koja se dešava na području njihove zemlje. Samim tim, perspektiva njihovog dugotrajnog boravka u našoj zemlji je, gotovo pa, nikakva. I vlasnici nekretnina su ovoga svesni, te se vode principom da iskoriste ono što im se u ovom trenutku pruža. Iako je ovo sasvim legitiman potrez, postavlja se pitanje - koliko je ovo etički ispravno? Ono što je sigurno jeste da će potražnja za stanovima postojati i kada se inostrani gosti trajno budu povukli (samo ne u tolikoj meri kao sada), ali će se i samo tržište prilagoditi toj situaciji, a zakupci „oprostiti i zaboraviti“ sve ono kroz šta su prolazili tokom trajanja ove nepredvidive situacije.

U proteklih nekoliko meseci nema rasta cena nekretnina, dok su određene cene zakupa čak i počele da padaju. Jasno je da se strmoglavi pad cena kvadrata nekretnina neće desiti, te da nećemo svedočiti podjednako brzom padu cena stanova, već, eventualno, neznatnom pojeftinjenju cena kvadratnog metra. Koliko će ovo trajati i kada će se cene ustaliti? To sve zavisi od toga kako će se kretati dinamika dolaženja i odlaženja stanovnika Rusije i Ukrajine, a samim tim, i kako će se potražnja nekretnina odvijati. Ukoliko potražnja značajno počne da opada, i same cene će pratiti taj trend.

Na evropskom i američkom tržištu nekretnina je već uveliko počeo pad cena kvadrata i zakupa, te je zahlađenje tržišta svakako u najavi, uz pad potražnje. Ipak, s obzirom na to koliko je samo tržište nepredvidivo, gotovo je nemoguće sa sigurnošću reći kada bi se ovaj trend mogao (osetno) preseliti i u Srbiju. Neke prognoze govore o tome da bi se to moglo desiti pred kraj leta 2023. godine, te bismo u tom periodu mogli zapaziti značajne razlike, isprva u cenama zakupa, a onda, nakon toga, i u cenama metra kvadratnog u okviru same prodaje nekretnina. Upitno je i kako bi se taj pad cena odrazio na postojeće stambene kredite, ali i na ponovnu potražnju za stanovima, ali ovog puta od strane domaćeg stanovništva. Imajmo na umu i da će od jeseni, kao i svake godine do sada, iznova, veliki broj studenata tražiti smeštaj u većim gradovima.

Kad se svedu svi računi, ostaje da se strpljivo sačeka „raspoloženje“ tržišta u narednom periodu, uz veoma validnu nadu da će se cene, koliko-toliko, dovesti u red i na sličan nivo kao pre početka sukoba između Ukrajine i Rusije. Ipak su u igri brojni stambeni, ali i drugi krediti, koji moraju biti regulisani, ali i od čije održivosti zavisi i egzistencija svih onih građana koji su iste i preuzeli na svoje ime.