Ograničavanje cene zakupa - koje su moguće posledice?

Ograničavanje cene zakupa - koje su moguće posledice?

Ovih dana je od strane pokreta "Ne davimo Beograd" predat predlog dva zakona kojim bi se, kako navode, rešila stambena kriza na tržištu nekretnina za iznajmljivanje. Ako pogledamo cenu kvadrata u Beogradu, možemo videti da je cena izdavanja u proteklih godinu dana skočila za 45,47% što je navelo taj pokret da reguliše ovaj deo tržišta nekretnina.

"Predlozi su podneti kako bi se rešio problem velike većine naših građana koji ne mogu da priušte cene zakupa stanova koje su iz godine u godinu sve veće. Posebno je teška situacija u prethodnih 6 meseci, kada je zakup u nekim slučajevima i dupliran, dok su plate dodatno obezvređenje inflacijom i poskupljenjima hrane." - navode iz ovog pokreta.

Jasno je da je tržište izdavanja stanova jako loše (gotovo nikako) regulisano pa iz tog razloga Moja Nekrtetnina podržava svaku inicijativu da se to promeni kako bi se zaštitili kako zakupci tako i zakupodavci. Cilj ovog teksta je da doprinese javnoj raspravi i sagleda posledice koje bi ovaj zakon imao na tržište nekretnina u Beogradu

Šta se tačno predlaže ovim zakonom

Ovim zakonom ograničava se cena kirija u Beogradu, kojim je predviđeno da 1 kvadratni metar stana u zakupu ne bi smeo da bude skuplji od 1% prosečne neto zarade na republičkom nivou. U zakonu je definisana formula po kojoj se vrednost maksimalne stanarine umanjuje na lošijim lokacijama kao i za stanove u lošijem stanju i lošijim stepenom energetske efikasnosti. Nekretnine koje nisu starije od 7 godina su izuzete iz ograničavanja maksimalne stanarine.

Ukoliko se stan izdaje u skladu sa novim zakonom, stanodavac bi bio oslobođen od plaćanja poreza na prihod ali samo za jedan stan u svom vlasništvu.

U zakonu su definisane odredbe vezane za nezaključivanje ugovora, pa tako stanar koji je živeo u iznajmljenom stanu 6 meseci bez ugovora može da boravi u stanu i u narednih godinu dana i to po ceni koja je upola manja od maksimalne propisane stanarine.

Svaki ugovor će morati da se overi kod notara po ceni koja je manja od 3000 dinara a troškove plaćaju podjednako stanar i stanodavac.

Koliko će koštati stanarina po predloženom zakonu?

Prosečna neto zarada u Srbiji u semptembru 2022. godine je iznosila 74.981 dianara, što zanči da bi kvadrat izdavanja u centru Beograda koštao 749 dinara što je približno 6,5 evra. Kako se u centru Beograda nalaze uglavnom stare građevine u lošem stanju i sa lošom energetskom efikasnošću, taj iznos bi vrlo lako mogao da bude i upola manji - 3 evra po metru kvadratnom. To bi značilo da bi kirija za dvosoban stan u centru Beograda od 50m2 iznosila 150 evra. Poređenja radi, u ovom trenutku je cena kvadrata izdavanja na Dorćolu 14,66 evra, što znači da bi takav isti stan danas mogao da se izda za 700 evra.

Da li možete da zamislite da živite u Beogradu na vodi za 200 evra mesečno? - to bi ovim zakonom bilo moguće.

Ukoliko bi se isti zakon primenjivao i u Nemačkoj, iznajmljivanje dvosobnog stana u centru Minhena bi koštalo ispod 1000 evra ali u ovom trenutku je takav stan nemoguće dobiti ispod 3000 evra mesečno.

Kakve će biti cene nekretnina ako se ovaj zakon uvede?

Jasno je da stan koji se može izdati za 150 evra mesečno neće moći na tržištu nekrentina da dostigne cenu kao sada. Isplativost izdavanja stanova u Beogradu je približno 5% što znači da se prosečno stan isplati za 20 godina izdavanja. Takav odnos bi se zadržao i nakon uvođenja ovakvog zakona, pa bi se u slučaju definisanja maksimalne cene izdavanja korigovala i prodajna cena nekretnina sa zadržavanjem iste isplativosti kao sada. U tom slučaju bi stan na Dorćolu od 50 kvadrata koštao maksimalno 36.000 evra da bi bio isplativ za izdavanje. To je cena koja ne bi mogla da pokrije ni cenu zemljišta na kojem se zgrada nalazi a naročito ne bi mogla da pokrije materijal gradnje koji je poslednjih godina znatno poskupeo.

Dakle, ukoliko cena takvog stana bude ispod 36.000 evra, izgradnja stanova će se kompletno obustaviti jer ne bi bilo isplativo. Drugi scenario je verovatniji: cena takvog stana će biti iznad 36.000 evra što će dovesti do neisplativosti izdavanja stanova pa bi se broj stanova za izdavanje na tržištu drastično smanjio dok bi stanari, iako je cena kirija ograničena, teško dolazili do stana. Mogli bi da priušte za kiriju ali ne bi mogli lako da pronađu stan pa bi njihov jedini izlaz bio kupovina stana čija cena nije ograničena ali se očekuje da bude nešto pristupačnija nego sada.

Zašto je sada najgori trenutak za uvođenje ovog zakona?

Iako se čini da bi ovaj zakon sada došao u pravi trenutak da obuzda podivljale cene kirija u Beogradu i Novom Sadu, to bi ipak moglo da dovede do mnogo ozbiljnijih problema. Nema sumnje da će uvođenje ovog zakona dovesti do pada cena nekretnina. Taj pad je inače prognoziran za 2023. godinu i desio bi se i bez uvođenja ovog zakona a ovaj zakon bi doveo do toga da on bude drastičniji. Šta je problem u tome? - zapitao bi se neko ko živi u iznajmljenom stanu. Problem je što banke nisu spremne za tako nešto. Bukvalno bi preko noći hipoteke drastično izgubile vrednost što bi, u slučaju da onaj ko je uzeo kredit ne može više da ga otplaćuje, dovelo do toga da banke neće moći da naplate taj kredit prodajom nekretnine. To bi dovelo do bankrotiranja banaka što bi se sigurno završilo intervencijom države kao i nizom spiralnih efekata na ekonomiju kao u krizi 2008. godine na američkom tržištu nekretnina.

Prednosti zakona

Povećanje energetske efikasnosti

Ovaj zakon će svakako dovesti do povećanja energetske efikasnosti stanova jer ona igra značajnu ulogu u određivanju maskimalne stanarine. Na taj način će se smanjiti i potrošnja što će generalno uticati na životnu sredinu ali i kućni budžet.

Nedostaci zakona

Prosečna plata na nivou Srbije ne oslikava primanja u Beogradu

Ovo je najveći nedostatak ovog predloga zakona. Dok je prosečna plata na nivou Srbije u septembru 2022. iznosila 74.981 dinara, u istom trenutku je ona na Novom Beogradu iznosila 123.960 dinara sa tendencijom daljeg mimoilaženja kako se Beograd bude razvijao.

Loša formula

Koeficijent stanja stana ili kuće za stanovanje može prema zakonu iznositi 1, 0.8, 0.7, 0.6 i 0.5 s tim što najviši koeficijent mogu imati samo 10% stanova koje se izdaju na području Beograda. Dakle, iako se radi o kvalitetnoj gradnji iznos maksimalne zakupnine će zavisiti od broja ostalih stanova pa se može desiti da izdavanje stana na Vračaru istog kvaliteta bude jeftiniji od stana na Novom Beogradu.

Lokacija igra najvažniju ulogu prilikom procene vrednosti stana, međutim, formulom u predloženom zakonu ona igra znantno manju ulogu pa tako predratni stan u centru grada sa dotrajalom stolarijom i lošom energetskom efikašnošću može biti gotovo upola jeftiniji od stana u Zemunu sa dobrom izolacijom.

Na kraju krajeva, vrednost stana ne raste proporcijalno kvadraturi. Opšte je poznato da su manji stanovi nešto skuplji pa tako ova formula čini manje stanove još pristupačnijim a ne bi trebalo.

Ne uzima u obzir opremljenost stana

Stanovi se u Srbiji uglavnom izdaju kao opremljeni. Ne uzimanjem stepena opremljenosti stana u račinicu može dovesti do toga da stanovi budu sve lošije opremljeni ili u krajnjem slučaju da se sve više stanova izdaje potpuno prazno. U tom slučaju stanar ima veće inicijalne troškove opremanja stana i selidbe.

Frustracija prilikom nalaženja stana

Nema sumnje da će ovakvim ograničenjem stanarine moći mnogi da priušte da žive na dobrim lokacijama u Beogradu ali to neće značiti da će se do stana lako dolaziti. Ovde nam mogu poslužiti iskustva sa zapada gde se na jedan stan za izdavanje prijavi i do 1000 stanara pa stanodavac onda na osnovu primanja kandidata odlučuje kome će izdati stan. Zabluda je da će ograničavanjem cene stanarina porodice koje imaju niska primanja lakše doći do stana jer na stanodavcu je da odluči koga će primiti u stan, a ako pogledamo iskustva sa zapada, stanodavac će gledati da to bude neko sa stabilnim i nešto višim prihodima.

Ne reguliše izdavanje na kraći period

Usled neisplativosti izdavanja stanova na duži vremenski period, stanodavci će se okrenuti izdavanju stanova na kraći rok (stan na dan) jer je dovoljno da stan bude iznajmljen na 3 dana u mesecu da bi se nadomestila mesečna stanarina koja je ograničena. To će dovesti do velikog broja stanova koji su prazni.

Manji budžet od izdavanja

Iako se u predlogu zakona predviđa da će ovaj zakon dovesti do povećanja doprinosa poreza od iznajmljivanja, uvedeni zakon može dovesti i do njegovog smanjenja. Dva razloga idu u prilog toj teoriji: 1) cene izdavanja će biti znatno niže pa će i porez koji se plaća na prihod od izdavanja biti znatno niži i 2) usled neisplativosti izdavanja stanova biće sve manje stanova koji će se izdavati što će opet uticati na porez koji se plaća na taj prihod.

Smanjenje stambenog fonda

Iako se u predlogu zakona predviđa povećanje stambeng fonda, ovaj zakon bi mogao da dovede do njegovog smanjenja jer bi se isplativost gradnje dovelo u pitanje. Upravo je isplativost gradnje u prethodnim godina davela do toga da se investitori odluče na izgradnju stambenih jedinica koje će u budućnosti zadovoljiti potrebe rasta broja stanovništva u Beogradu. Ne treba zaboraviti ni građevinarstvo koje je u prethodnim godinama u velikoj meri učestvovalo u bruto domaćem prozvodu Srbije.

Zaključak

Postoji opšta saglasnost da je tržište izadavanja stanova u Srbiji neregulisano i da je na tom polju potrebno mnogo toga uraditi. Međutim, ovaj zakon može biti prilično poguban po grad Beograd ali i Srbiju. On neće dovesti do veće pristupačnosti stanova većem broju ljudi sa nižim primanjima. Ovim zakonom bi se smanjio rast stambenog fonda i učešća građevinarstva u bruto domaćem proizvodu. On može dovesti i do odliva kapitala iz zemlje. Momenat uvođenja ovog zakona je prilično loš imajući u vidu stanje u kojem se nalazi tržište nekretnina a uvođenje ovog zakona bi moglo dovesti do kraha finansijskog sektora.

Igor Manjenčić

Moja Nekretnina