Do stambenog kredita od sada sa 10% učešća

14.06.2020
Narodna banka Srbije usvojila je propis kojim se omogućava odobravanja stambenog kredita sa smanjenom stopom učešće za kupce prvog stana.

Narodna banka Srbije propisuje koji je udeo kredita koji novi kupci stana treba da izdvoje da bi se kredit odobrio. Do ovog trenutka, banke su bile u obavezi da izdaju kredite kod kojih je kredit iznosio maksimalno 80% od ukupne vrednosti nekretnine. To znači da je deo učešća do sada iznosio minimalno 20% od ukupne vrednosti nekretnine.

Novi propis ostavlja mogućnost bankama da odobre i kredite koji imaju učešće od 10% prilikom kupovine prvog stana. Na ovaj način NBS stimuliše konkurenciju na tržištu stambenih kredita ostavljajući im mogućnost da ponude građanima povoljnije kredite. Međutim, to ne znači da će sve banke odobravati kredite sa 10% učešća. Naime, ako banka proceni da je isuviše rizično odobravanje kredita sa toliko niskim učešćem verovatno će nivo učešća kod tih banaka ostati nepromenjen. U ovom trenutku nijedna banka nije zvanično ponudila niže učešće ostavljaljući time prostor za dogovor sa svakim kupcem pojedinačno.

Zašto je Narodna banka Srbije baš sad propisala niži udeo učešća?

Pisali smo o uticaju Korona virusa na cene nekretnina, navodeći da se ove godine očekuje veliki pritisak na cene nekretnina u Srbiji što može dovesti do pada cena nekretnina već krajem ove godine. Tom prilikom, napomenuli smo da je udeo teško naplativih kredita dostigao istorijski minimum početkom ove godine. Kako guvernerka Narodne banke, Jorgovanka Tabaković tvrdi, udeo stambenih kredita u problematičnim kreditima je oduvek bio jako nizak, što je bio i jedan od razloga za usvajanje ovakvog propisa.

Tržište nekretnina ne reaguje brzo na krizne situacije gde cene nekretnina vrlo često ostaju stabilne i u godini kada privreda zapadne u recesiju. Prodavci nekretnina u ovom trenutku očekuju da se privreda brzo vrati u normalu usled svih ekonomskih stimulansa koje država sprovodi. Sa druge strane, kupci su ubeđeni da će do pada cena nekretnina uskoro i doći. Sve to je praćeno i dalje pojačanom novogradnjom koja dodatno pojačava ponudu na tržištu. U takvoj situaciji, jasno je zašto je usledilo znatno smanjenje potražnje za stambenim kreditima. Upravo tu potražnju Narodna banka želi da sitmuliše sniženim učešćem u stambenim kreditima za kupovinu prvog stana.

Kako će smanjenje učešća u stambenom kreditu uticati na tržište nekretnina?

Ovaj propis sa jedne strane omogućava korisnicima kredita da reše svoje stambeno pitanje, što uz istorijski niske kamatne stope čine stambene kredite jako povoljnim. Međutim, sa druge strane, ovaj propis može u skorijoj budućnosti dovesti do znatnog povećanja problematičnih kredita, naročito u trenutku ekonomske nestabilnosti koja nas očekuje ove i narednih godina. Zbog toga banke i građani moraju biti naročito oprezni. U istoriji se već dogodilo da se banke i osiguravajuće kuće “zaigraju” u odobravanju kredita i proceni vrednosti nekretnine u budućnosti pa se tako, ukoliko dođe do znantnog porasta nezaposlenosti, može desiti problemi prilikom naplate kredita. Ukoliko kupac ne može da isplaćuje kredit, banka uzima nekretninu koja je pod hipotekom i pokušava da je istog trenutka proda. To doprinosi povećanoj ponudi nekretnina na tržištu što dovodi do pada cena. Usled nižih cena nekretnina, banka može biti na ogromnom gubitku.

Zbog toga, iako imaju mogućnost da ponude učešće od 10%, većina banaka takvu mogućnost neće ni iskoristiti. Sa druge strane, obavezno učešće od 20% će se sigurno smanjiti jer usled smanjene potražnje za kreditima, banke imaju problem plasiranja novca u periodu recesije i ekonomske nesigurnosti.