Stambeni kredit - fiksna ili varijabilna kamatna stopa?

Stambeni kredit - fiksna ili varijabilna kamatna stopa?

Pitanja koja se najčešće postavljaju kada pogledate ponude stambenih kredita kod banaka: Šta je referentna kamatna stopa? Šta je EURIBOR? Šta je fiksna kamatna stopa? Šta je varijabilna kamatna stopa? Za koju se odlučiti? U ovom tekstu ćemo pokušati da otklonimo nedoumice vezane za navedena pitanja.

Šta je referentna kamatna stopa?

Referentna kamatna stopa je kamatna stopa po kojoj banke međusobno pozamljuju novac da bi ga dalje koristile za kredite koje građani i privreda uzimaju od njih. Drugim rečima, to je trošak banke kada vam daje kredit. Referentnom kamatnom stopom upravljaju centralne banke pa tako u evrozoni (za valutu evro) je zadužena Evropska centralna banka (ECB) dok je za referentnu kamtnu stopu u dinarima zadužena Narodna banka Srbije (NBS). Referentnu kamatnu stopu određuje centralna banka koja na taj način smanjuje i povećavaje cenu koštanja novca: kada je kamatna stopa veća onda je zaduživanje skuplje i obrnuto. Zato prodaja stanova može da opdane usled visoke kamate pod kojima se građani zadužuju.

Referentna kamatna stopa je bitna jer krediti koje građani uzimaju od banaka koji imaju varijabilnu kamatnu stopu zavise upravo od referentne kamatne stope. Podizanje referentne kamatne stope (što se u ovom trenutku i događa) je jedna od akcija monetarne politike kako bi se smanjila inflacija.

Šta je EURIBOR i zašto je on važan za stambeni kredit?

Kada uzimate kredit za stan najbitnija informacija je koliko će taj kredit da košta. Tako recimo najčešće možete videti formulu npr: 4,45% + 3M Euribor ili recimo 4,25% + 6M Euribor.

Euribor ne predstavlja ništa drugo do referentnu kamtanu stopu u različitim periodima dospeća, pa tako imamo:

• - jednonedeljni Euribor (1W Euribor)
• - mesečni Euribor (1M Euribor)
• - dvomesečni Euribor (3M Euribor)
• - tromesečni Euribor (6M Euribor)
• - godišnji Euribor (12M Euribor)

Za stambene kredite u evrima najčešće se koriste tromesečni (3M Euribor) i šestomesečni (6M) Euribor. To znači da će se variabilna rata kredita menjati kako se menjaju ove referentne kamatne stope.

Šta je fiksna a šta variabilna kamatna stopa?

Fiksna kamatna stopa je ona kojia se ne menja tokom trajanja stambenog kredita i na neki način nudi sigurnost za podnosioca zahteva za kredit jer na kredit neće u budućnosti uticati makroekonomske prilike kao što su povećanje referentne kamatne stope i EURIBOR-a. Sa druge strane, krediti sa fiksnom kamaptnom stopom su po pravilu nešto skuplji jer banke ne žele da snose rizik usled velikih promena kamatne stope po kojoj se banke međusobno zadužuju.

Variabilna kamatna stopa je ona koja se stalno menja tokom trajanja kredita. Banke u svojoj ponudi predstavljaju način na koji se varijabilna kamatna stopa računa i ona uvek ima fiksni deo (čista zarada banke) na šta se dodaje deo koji se menja, najčešće tromsečni ili šestomesečni EURIBOR. Na primer: 2,89% + 6M Euribor. To znači da će vam kamata za kredit iznositi 3,89% u trenutku kada je vrednost šestomesečnog Euribora 1%. Bankama je ovaj način kreditiranja sigurniji jer fiksni deo uvek ostvaruju.

Da li uzeti kredit sa fiksnom ili varijabilnom kamatnom stopom?

Kada su stambeni krediti u pitanju u Srbiji je samo oko 20% njih sa fiksnom kamatnom stopom dok je ostatak sa varijabilnom. Ovaj odnos u koristi varibilne kamatne stope leži u tome što su krediti sa fiksnom kamatnom stopom bili nepovoljniji u proteklih nekoliko godina. Primera radi, u ovom trenutku neke banke nude kredit sa fiksnom kamatnom stopom od 4.45% (nominalna kamatna stopa - NKS) dok varijanta sa varijabilnom kamatnom stopom iznosi 3.44%. Radi ilustracije, u pitanju je razlika od 50 EUR u rati kredita. Imajući to u vidu jasno je zašto je znatno veći broj kredita uzetih sa varijabilnom kamatnom stopom.

Ali zašto je kredit sa fiksnom kamatnom stopom gotovo uvek skuplji? Zato što je u proteklih 10 godina referentna kamatna stopa bila na veoma niskom nivou gde se mogućnost daljeg smanjivanja svela na minimum. Banke znaju da će se kad tad niska referentna kamatna stopa promeniti (povećati) te da bi se zaštitile u tom slučaju, nude fiksne kamatne stope po nešto nepovoljnijim uslovima.

Ukoliko želite da budete mirni onda je svakako bolje odlučiti se za varijabilnu kamatnu stopu, pod uslovom da vam je prihvatljiv nešto skuplji kredit. Prilikom odlučivanja svakako igra veliku ulogu i dužina otplaćivanja kredita. Ukoliko uzimate kredit na kraći vremenski period (do 10 godina) gde očekujete da će inflacija biti pod kontrolom te da će centralna banka podržavati politiku jeftinog novca te držati referentne kamatne stope na niskom nivou, onda je stambeni kredit sa varijabilnom kamatnom stopom pravi izbor jer biste u tom slučaju uštedeli u razlici između fiksne i varijabilne kamatne stope.

Da li je u ovom trenutku bolje uzeti kredit sa varijabilnom ili fiksnom kamatnom stopom?

Treba imati u vidu da kredit sa varijabilnom kamatnom stopom sa sobom uvek nosi neizvesnost. Pravo pitanje koje treba postaviti jeste: koliko se tokom trajanja kredita može očekivati povećanja referentnih kamatnih stopa (pa i Euribora)? Ako se pogleda u prošlost, Euribor je konstantno u padu od 2000. što znači da je tada bilo bolje uzeti kredit sa varijabilnom kamatnom stopom. Analogno tome, kada su kamatne stope neske i očekuje se rast, tada je bolje "zaključati" povoljnu kamatnu stopu i uzeti stambeni kredit sa fiksnom kamatnom stopom tokom celog trajanja kredita.

Konkretno u ovom trenutku banke nude kredite sa fiksnom kamatnom stopom koja je za 1% viša od varijabilne. To znači da je dovoljno da Euribor skoči za 1% pa da fiksna kamatna stopa bode povoljnija. Ako se pogleda grafik tromesečnog Euribora, može se uočiti da je on iznosio čak 5% u 2000. i 2008. godini. Ukoliko bi se takav scenario ponovio, to bi značilo da bi fiksna kamatna stopa za 4% bila bolja od varijabilne.

Dakle, za dobru odluku potrebno je predvideti kretanje referentnih kamtnih stopa što niko sa sigurnošću ne može da garantuje. Ono što je sigurno jeste da će se povećanje kamatnih stopa nastaviti jer inflacija još uvek ne daje znake da će se spustiti sa ovakvim kamatnim sotpama. Ono što je takođe izvesno jeste da nas očekuje kriza (recesija) koja če po mišljenju mnogih trajati nekoliko godina. Ono što je takođe izvesno jeste da će se kamatne stope ponovo spustiti da bi privreda krenula da se oporvalja. Ključno pitanje je da li će u tom trenutku referentna kamatna stopa biti niža nego sad. Najverovatnije neće ali to niko ne može garantovati.

Za kraj, bilo da uzimate stambeni kredit sa fiksnom ili sa varijabilnom kamatnom stopom najbitnije je da imate stabilna primanja u periodu krize. Ako imate kredit sa varijabilnom kamatom, računajte da vaša rata kredita može u nekom trenutku porasti i za 50-100% od vrednosti koja je bila na početku. Na kraju krajeva, ukoliko kamatna stopa drastično poraste, najverovatnije će i država reagovati tako što će smanjiti marže banke (onaj fiksni deo u kamatnoj stopi) tako da se većina kredita održi jer najgori scenario za banke jeste da vi ne možete da otplaćujete svoj kredit. Dakle, i država može da utiče malo na varijabilne kamatne stope ali najveći uticaj na kraju ima Evropska centralna banka. Za one koji se sada odlučuju za stambeni kredit možda bi mogli ipak da razmisle o fiksnoj kamatnoj stopi.