Tržište nekretnina u Srbiji

Analiza za treći kvartal 2019. godine

U ovom izveštaju prikazani su aktuelni podaci na tržištu nekretnina za treći kvartal 2019. godine. Predmet ovog izveštaja su pretežno promene u cenama na tržištu nekretnina, kao i pregled najisplativijih lokacija za izdavanje. Veoma je teško ostati u toku sa cenama na toliko dinamičnom tržištu, kao što je trenutno tržište nekretnina u Srbiji. Ovakvi izveštaji imaju za cilj da daju bolju sliku kretanja cena nekretnina u Srbiji čineći tržište transparentnijim.
PREUZMI IZVEŠTAJ U PDF-U

Medijski partneri

Mondo.rs
Beobuild.rs
IloveZrenjanin.com
Kamatica.com
MojNoviSad.com
Gradnja.rs
JuzneVesti.com
NovaZgrada.rs
NisCafe.com

Predmet istraživanja

Vremenski period analize

Predmet ovog istraživanja su nekretnine stavljene u promet u trećem kvartalu (Q3) 2019. godine na teritoriji Srbije. Za upoređivanje i određivanje kretanja cena na tržištu uzet je skup nekretnina objavljenih na internetu u prva dva kvartala 2019. godine.

Segmenti tržišta nekretnina

U ovoj analizi su obrađena dva segmenta tržišta nekretnina:

Kada je reč o izdavanju nekretnina, treba napomenuti da se radi o izdavanju nekretnina na duži period, izuzimajući izdavanje nekretnina na jedan dan ili bilo koji kraći period manji od jednog meseca.

Cene nekretnina koje su predmet istraživanja predstavljaju cene oglašenih nekretnina na internetu koje mogu u manjoj ili većoj meri odstupati od cene obavljene kupoprodaje. Isto tako cene izdavanja, predstavljaju cene koje su oglašene na internetu i ne predstavljaju krajnju cenu po kojoj su se stanodavac i stanar dogovorili.

Lokacije

Ovim istraživanjem pokrivena je cela teritorija Srbije kao i detaljnija analiza za grad Beograd. U samom prikazu rezultata objavljeni su podaci za teritorije na kojima je prikupljeno minimum 20 nekretnina za dati period koji je u fokusu.

Definicija pojmova

Prosečna cena nekretnina kao prosta sredina

Prosta prosečna vrednost (prosta sredina) predstavlja zbir svih vrednosti podeljena sa brojem vrednosti koje su ušle u kalkulaciju. Primer: ako u kalkulaciju ulaze stanovi vrednosti 1750/m2, 1.500/m2, 1.600/m2 i 750/m2 prosta prosečna vrednost se izračunava kao (1.750 + 1.500 + 1.600 + 750) / 4 = 1.400/m2. Nedostaci proste sredine su što zanemaruje način raspodele vrednosti i jednako uključuje ekstremne vrednosti, kao i vrednosti koje se pojavljuju u većem broju slučajeva.

Srednja cena kao medijana

Medijana kao način računanja srednje vrednosti može dati znatno realniju sliku srednje vrednosti od proste sredine. Medijana se računa tako što se sve vrednosti poređaju od najmanje do najveće i kao sredina se uzima element koji se nalazi u sredini tog niza. Primer: ako u kalkulaciju ulaze stanovi vrednosti 1750/m2, 1.500/m2, 1.600/m2, 750/m2, niz vrednosti nakon sortiranja izgleda ovako: 750, 1.500, 1.600, 1.750. U ovom slučaju u centru niza se nalaze dva broja 1.500 i 1.600 pa se medijana računa kao 1.500 + 1.600 / 2 = 1.550. Prednosti ovog načina računanja srednje vrednosti nekretnine jeste što pravilnije oslikava težište niza vrednosti.

Realna prosečna cena nekretnina

Prosečna cena nekretnina, bilo da se računa kao prosta prosečna vrednost ili kao medijana može takođe da dovede do lažne slike o prosečnoj vrednosti. Ta greška može da se dogodi usled činjenice da u kalukaciju ulaze nekretnine različitih struktura i atributa. Činjenica je da stanovi manje kvadrature imaju veću cenu kvadrata u odnosu na stanove veće kvadrature. S toga je bitno da u kalkulaciju ulaze nekretnine istih atributa. Na primer, ako je u jednom mesecu oglašen veliki broj stanova veće površine, a u narednom mesecu veliki broj stanova manje površine, vrlo verovatno će prosečna cena stanova u drugom mesecu biti viša, što na kraju ne mora da se ispostavi kao tačno, jer su obuhvaćeni pretežno manji stanovi.

Imajući u vidu taj problem, Moja Nekretnina razvija algoritam za realnu procenu vrednosti nekretnine. Ta vrednost će se pored proste prosečne vrednosti i medijane naći dalje u ovom izvešaju. U ovom izveštaju se najviše koristi metoda medijane prilikom određivanja srednje vrednosti, koja će biti osnov za računanje trenda rasta cena i na osnovu čega će se vršiti upoređivanje sa prethodnim kvartalom.

Tržište nekretnina na nivou Srbije

U Srbiiji su cene nekretnina u trećem kvartalu 2019. godine nastavile da rastu. Na nivou cele Srbije cena kvadrata je porasla za 1,86% u odnosu na drugi kvartal ove godine.

Primetan i je trend rasta cena izdavanja koji se najbolje vidi na primeru Beograda (porast za 3,3%) i Novog Sada (porast za 1,74%).

Analiza tržišta nekretnina u Srbiji u 2019. godini

Prodaja nekretnina u Srbiji

Kada je u pitanju prodaja nekretnina u Srbiji, najskuplji kvadrati se i dalje nalaze u pojedinim delovima Beograda, kao što su A Blok, gde je najskuplja prosečna cena kvadrata, koja iznosi 2.943,76 € i Beograd na vodi, gde je prosečna cena kvadrata 2.928,19 €.

Međutim, ako se gleda Beograd kao celina, prosečna cena kvadrata u trećem kvartalu ove godine je iznosila 1.420,52 €, što nije najviša cena kvadrata u Srbiji, u poređenju sa ostalim gradovima. Uzimajući u obzir cene gradova, prosečno najskuplji kvadrat u trećem kvartalu je bio na Zlatiboru 1.472,41 €, zatim sledi Beograd, Čajetina sa 1.406,23 € i Kopaonik 1.397,71 €. Jedini preostali grad čija cena kvadrata prelazi 1.000 € je Novi Sad gde je prosečna cena kvadrata u trećem kvartalu iznosila 1.241,14 €.

Najveći skok cene kvadrata u trećem kvartalu se dogodio u Somboru. Cena na ovoj lokacije je skočila za 15.85%. Među lokacijama sa značajnim porastom cena kvadrata nalaze se još i Smederevo (+15.3%), Zrenjanin (+13.0%), Valjevo (+11.8%), Kraljevo (+9.94%), Kruševac (+7.8%) i Inđija (+7.44%).

Među mestima koja su imala naveći pad cena nekretnina u trećem kvartalu su Zaječar (-15.5%), Ruma (-12.93%), Požarevac (-12.4%), Vrbas (-7.52%) i Loznica (-6.47%).

Napomena: procentualne vrednosti promene cene kvadratnog metra su računate na osnovu prosečne vrednosti izračunate kao medijana u trećem kvartalu i vrednosti izračunate kao medijana u prethodnom kvartalu.

Tržište nekretnina na nivou Beograda

Na području Beograda u trećem kvartalu tržište nekretnina je zabeležilo rast vrednosti. U datom periodu došlo je do porasta kako cena kvadrata (za 2,2%) tako i cena izdavanja (za 3,3%).

Kada je u pitanju cena kvadrata u trećem kvartalu došlo je do promene na vrhu. Najskuplje cene kvadrata više nisu u Beogradu na vodi (2.928,19 €) već u Bloku 67a (naselje A blok), gde cena kvadrata iznosi 2.943,76 €. U samom vrhu nalaze se još i Obilićev venac (2.787,45 €), Savamala (2.492,9 €) kao i stambene jedinice oko skupštine grada (2.468,86 €).

Kada je u pitanju izdavanje stanova u glavnom gradu, u trećem kvartalu nije došlo do većih promena. Ubedljivo najskuplje izdavanje stambenog prostora je i dalje u Beogradu na vodi gde je prosečna cena izdavanja po kvadratu iznosila 19,44 €. Među delovima grada u kojima je stanarina bila u samom vrhu u trećem kvadratu su i A blok (12,64 €), Andrićev venac (10,94 €), Savski kej (10,71 €), YUBC (10,4 €) kao i Belvil (10,07 €).

Prodaja stanova u Beograd

Tržište nekretnina nije stagniralo kada je u pitanju prodaja stanova u Beogradu. Sledi prikaz promene cene kvadratnog metra u pojedinim beogradskim naseljima za treći kvartal 2019. godine:

Analiza tržišta prodaje stanova u Beogradu u 2019. godini

Najveći skok cene kvadrata u trećem kvartalu se dogodio u naselju Resnik, gde je cena u odnosu na prethodni kvartal skočila za 16,88%. Među brzorastućim cenama kvadrata nalazi se i naselje Blok 2 (+14,59%), Blok 70a (+14,42%), Veliki Mokri Lug (+13,38%) kao i Savski venac (+10,43%).

Najveći pad u ceni kvadrata u trećem kvartalu desio se u naselju Grocka gde je cena kvadrata opala za 16,35%. Među naseljima koje su zabeležile pad cene kvadrata nalaze se i Krnjača (-13,66%), zemunsko naselje Novi grad (-12,94%) kao i Blok 34 (-12,88%) i SC Vračar (-12,66%).

Sledi lista sa trenutnim cenama kvadratnog metra kao i promenama u odnosu na prvu polovinu godine u većim beogradskim opštinama i naseljima:

Izdavanje stanova u Beogradu

Tržište nekretnina nije stagniralo ni kada je izdavanje stanova u Beogradu pitanju. Najveći porast u stanarini u trećem kvartalu se dogodio u Donjem gradu u Zemunu gde je stanarina porasla za 23.11% u odnosu na drugi kvartal. Cena izdavanja je porasla i u naseljima Skadarlija (+22.25%), Arena (+22.13%), Blok 30 (+19.69%) i Blok 61 (+17.65%).

Analiza tržišta - izdavanja stanova u Beogradu u 2019. godini

Cene izdavanja su se smanjile u naseljima Višnjička banja (-13.71%), u Studentskom gradu (-15.01%) i kod skupštine (-16.65%).

Profitabilnost izdavanja stanova u Beogradu

Najisplativije izdavanje u trećem kvartalu 2019. godine zabeleženo je u opštini Grocka gde se uložena investicija u kupovinu stana isplaćuje u visini od 8,15% svake godine. Sledi Beograd na vodi sa 7.97%, Palilula 7,94% i Altina 7.53%.

Zaključak analize

U ovom izveštaju pokušaj je bio da se obradi što više lokacija i da se daju što preciznije informacije o trenutno prosečnoj ceni kvadrata i o promeni te cene u odnosu na prethodni period (drugi kvartal). Kao kriterijum za analizu je postavljen minimum od 20 objavljenih nekretnina za dati period.

Prilikom kupovine nekretnina, često se zanemaruju faktori koji mogu biti od presudnog značaja za rast cena. Iako se možda može naslutiti čemu tržište teži, veoma često neki mikro uticaji na određenoj lokaciji mogu prevagnuti u rastu ili padu cena nekretnina. Tome najbolje svedoči primer Beograda, gde su cene na nivou grada porasle, ali pojedine opštine imaju negativan pokazatelj.

Ovakvi izveštaji, iako daju dobru sliku o kretanju tržišta nekretnina, ne daju jasnu sliku o specifičnostima tržišta i podaci se ne mogu primeniti za procenu vrednosti nekretnine. Date informacije mogu se koristiti kao okvirna procena vrednosti nekretnina, dok se za detaljnu analizu preporučuje korišćenje kalkulatora za procenu vrednosti nekretnine. Ovaj kalkulator uzima u obzir sve bitne specifičnosti stana kao što su površina, struktura, spratnost, opremljenost i slično. Imajući u vidu unete karakteristike stana, algoritam pronalazi slične stanove oglašene u prošlosti koje imaju slične karakteristike. Na taj način se dobija preciznija procena vrednosti nekretnine. Sve u svemu, ne postoji savršen trenutak za kupovinu stana, ali je svakako od velikog znacaja imati informacije iz prethodnog perioda, kako bi se stekao utisak koja je to trenutno realna cena određene nekretnine i time maksimalno profitirati prilikom kupovine.